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Blätternder Rendite-Lack

Von Dr. Oliver Everling | 8.Mai 2008

„Wann blättert der Rendite-Lack?“ So lautet der provokante Titel der Studie zu den offenen Immobilienfonds der Scope Group aus Berlin, die von Dr. Claudia Vogl-Mühlhaus und Sonja Knorr in Frankfurt am Main vorgestellt wurde. Die Ratingmethodik und Portfolioanalyse setzen zu 50 % die Qualität des Immobilienportfolios an, bei der die Immobilienqualität bei schwankendem Markt entscheindend für die Performance und die nachaltigen Mieterträge analysiert werden, die dieses Abwertungen trotz sinkender Verkehrswerte verhindern helfen.

Die Managementqualität wird mit 30 % angesetzt: Permanentes Trend-Monitoring bei volatilen Märkten, risikokontrollierte Umsetzung der Chancenpotenziale neuer Standorte und Investmentdisziplin und Strategiekonsistenz bei hohen Zuflüssen. Die Finanzstruktur wird unter Rendite- und Cashflow-Aspekten mit 20 % berücksichtigt

7 von 30 bewerteten Fonds gehen mit unveränderter Note in den Markt, 7 verbessert. 14 Fonds fielen gegenüber dem Vorjahr zurück. 2 Fonds konnten im letzten Jahr mangels Historie noch nicht berücksichtigt werden. Der WestInvest 1 ist der beste Deutschland-Fonds, berichtet Vogl-Mühlhaus aus den Ergebnissen der Studie. AA ist die beste vergebene Note für Fonds für Privatanleger.

Sondereffekte liefen 2007 aus. Die Renditen bon vis zu 9 Prozent (p.a., März 2008) seien nicht wiederholbar. Eine Abschmelzung der Performance auf 4,5 bis 5 % seien im Branchenschnitt zu erwarten, fügt Senior Analystin Sonja Knorr hinzu. Die hohe Fondsliquidität könne die Immobilienrenditen verwässern, warnt Knorr.

Noch könne keine Subprime-Entwarnung gegeben werden. Die US-Anteile seien im Branchendurchschnitt gering. Es gibt aber einen starken Großbritannien-Fokus mit einem Anteil von 14 % (ca. 10 Mrd. Verkehrswerte). Einige Fonds sind zu 30 % in Großbritannien bzw. London investiert. Der Abwertungsbedarf sei abhängigen von den Bewertungsstichtagen und der Markentwicklung . Chancen, aber auch Risiken der Fonds seien gestiegen, urteilt Knorr, und zwar z. B. durch zunehmende Projektentwicklungen und Tradingstrategien, 40 % der Neuinvestments sind Projektentwicklungen.

Bernhard Dames berichtet über die geografische Verteilung der Portfolien. Europäische, darunter auch Deutschland, seien nach wie vor der Schwerpunkt. Die Internationalisierung der Portfolios nehme aber zu, die Gründe und Vorteile dafür seien offensichtlich. Eingeschränktes Markt-Know-How der Investoren, erschwerter Marktzugang, Intransparenz, insbesondere in Emerging Markets in Asien und Osteuropa, gesetzlich bedingte Nachteile, z. B. ungünstige Mietkonditionen (Laufzeiten, Kündigungsmöglichkeiten) und Währungsrisiken. Wegen Paketverkäufen sanken die Deutschland-Anteile.

Dames zeigt auf, dass eindeutige Auswirkungen der Finanzmarktkrise auf den Immobilienmarkt bisher nicht zu beobachten sei. Eingeschränkte Kreditfinanzierungsmöglichkeiten bieten Vorteile für die eigenkapitalorientierten offenen Immobilienfonds. Die neue Studie liefert zu allen wichtigen Märkten detailliert Aufschluss über die aktuellen Einschätzungen.

Das Immobilienportfoliorating bewertet die Qualität und Nachhaltigkeit der jeweiligen Investitionsstrategie, berichtet Prof. Dr.-Ing. Bernd Nentwig, Professor für Bauwirtschaft und Baumanagement an der Bauhaus-Universität Weimar. Nentwig weist darauf hin, dass möglicherweise einzelne Fonds hätten besser bewertet werden können, wenn sie mehr Transparenz aufgewiesen hätten. Ein Beispiel dazu sei bei der DEGI zu finden.

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