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Feri-Transparenz-Rating für Immobilien-AGs

Von Dr. Oliver Everling | 15.Juli 2008

Deutsche Immobilienaktiengesellschaften sind nicht ausreichend transparent. Dies ist das Ergebnis des ersten Transparenz-Ratings von Feri Rating & Research. Erreicht wird lediglich ein Transparenzgrad von durchschnittlich 36 Prozent. Transparenteste Unternehmen sind die Polis AG und Fair Value mit 72 und 67 Prozent. Schlusslicht ist die Dibag In-dustriebau mit 15 Prozent. Deutlich transparenter sind mit 62 Prozent einige Offene Immobilienfonds, deren aktuelle Rechenschaftsberichte zum Vergleich ausgewertet wurden. Schweizerische Immobilienaktiengesell-schaften erzielen im Schnitt einen Transparenzgrad von 46 Prozent, österreichische erreichen dagegen nur knapp 30 Prozent.

„Investoren am Kapitalmarkt strafen mangelnde Transparenz mit Risikoab-schlägen ab. Angesichts der Ergebnisse des Transparenz-Ratings ist es nicht überraschend, dass bei vielen Gesellschaften der Börsenwert deutlich unterhalb des NAV liegt“, erklärt Helmut Knepel, Vorstand der Feri Finance AG. Beim ersten Feri-Transparenz-Rating wurden die Geschäftsberichte von Immobilienaktiengesellschaften ab einer Marktkapitalisierung von 50 Millionen Euro aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ausgewertet. Im Fokus standen dabei Bestandsimmobilienhalter. In das Rating fließen zu 75 Prozent die Transparenz bei der Vermögenssituation (Anlage- und Umlaufvermögen) sowie zu 25 Prozent die Komponenten Fremdkapital und die Berechnung des Nettosubstanzwertes ein. Insgesamt liegen 230 Einzelkriterien der Berechnung zugrunde. Maßgeblich bestimmt wird das Rating durch die Transparenz auf Einzelobjektebene.

„Immobilienaktiengesellschaften fehlt es insbesondere bei der Darstellung des Immobilienbestandes an der notwendigen Transparenz“, erklärt Wolfgang Kubatzki, Leiter Real Estate bei Feri Rating & Research. „Diese Informationen sind jedoch bei Gesellschaften, deren Wert sich überwiegend aus dem Immobilienbestand ergibt, absolut erforderlich“, sagt Kubatzki. So verzichten zahlreiche Immobilienaktiengesellschaften teilweise oder komplett darauf, Einzelverkehrswerte, Mieteinnahmen, Annahmen zur nachhaltigen Mieterträgen und Vermietungsquoten zu veröffentlichen. Damit unterschieden sie sich wesentlich von Offenen Immobilienfonds, die seit einigen Jahren deutlich transparenter aufträten. Positiv seien dagegen die Veröffentlichungen zum Fremdfinanzierungsanteil, zu lang- und kurzfristigen Krediten und möglichen Währungsrisiken.

Besonders Immobilienaktiengesellschaften mit Schwerpunkt auf Wohnimmobilien lassen deutliche Mängel bei der Transparenz erkennen. So erzielen deutsche Gesellschaften einen Transparenzgrad von lediglich rund 28 Prozent. Sie liegen damit unterhalb von deutschen Unternehmen, die ihren Schwerpunkt auf Gewerbeimmobilien legen und einen Transparenzgrad von circa 41 Prozent erreichen. Im Ländervergleich fällt auf, dass der Transparenzgrad österreichischer Gesellschaften im Durchschnitt am geringsten ist. „Der niedrige Transparenzgrad österreichischer Gesellschaften überrascht, denn österreichische Immobilienaktiengesellschaften sind schon seit vielen Jahren bei Investoren beliebt“, erklärt Kubatzki. Positive Ausnahme bilde die Wiener Conwert Invest SE mit einem Transparenzgrad von 41 Prozent.

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