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Immobilienstandort Frankfurt: Zwischen Wachstum und Stagnation

Von Karl-Heinz Goedeckemeyer | 6.September 2013

Die positive Entwicklung auf dem Frankfurter Immobilienmarkt ist nicht nur dem Mangel an Anlagealternativen, sondern auch den positiven konjunkturellen Bedingungen in der Mainmetropole geschuldet. So hat sich die Bruttowertschöpfung in Frankfurt erfreulicher entwickelt als in anderen deutschen Wirtschaftszentren. Auch die Beschäftigung ist nach dem Absturz im Jahr 2008 kontinuierlich gestiegen und hat sich mittlerweile auf einem hohen Niveau eingependelt, sagte Wolfgang Kubatzki von der Feri EuroRating Services auf der IIR-Konferenz „Immobilienstandort Frankfurt“ am 3. September 2013.

Hinzu kommt, dass sich im Vergleich zu den anderen europäischen Metropolen wie z. B. London der Beschäftigungsaufbau nach dem Ausbruch der Finanzkrise nicht nur viel schneller vollzogen hat, sondern auch weniger volatil verlaufen ist. Positiv ist des Weiteren anzumerken, dass sich im Zeitraum 1996 bis 2012 die Beschäftigung vor allen in jenen Bereichen verbessert hat, die als Wachstumsbranchen gelten wie Business Services (+41%), Logistik (+40%) oder Gesundheit (+25%). Überraschenderweise hat sich auch die Beschäftigung im Bankensektor weitaus stabiler entwickelt als dies in der Presse oft zu vernehmen ist, wenngleich der Anteil des Bankensektors an der Gesamtbeschäftigung zurückgegangen ist. Als einen weiteren Treiber hat Kubatzki die Bevölkerungsentwicklung herangezogen. Diese ist in Frankfurt in den vergangenen sechs Jahren zum Teil deutlich stärker gestiegen, als in anderen deutschen oder vergleichbaren europäischen Wirtschaftszentren.

Angesichts des guten fundamentalen Umfelds hat Feri EuroRating Services Frankfurt ein „A“-Rating zugwiesen. In Europa kommen nur London und Stockholm mit „AA“ auf ein besseres Rating. Mit Blick auf den Büroinvestmentmarkt führt der Experte aus, dass sich das Transaktionsvolumen in Frankfurt im ersten Halbjahr gegenüber dem Vorjahreszeitraum fast verdoppelt hat und dass zugleich viel Leerstand beseitigt wurde. Trotz des Abbaus liegt die Leerstandsquote mit 12,4 % noch immer über dem Niveau der anderen Metropolen, wobei Kubatzki darauf verweist, dass der strukturelle Leerstand kaum zu beziffern ist. Im Vergleich dazu glänz Frankfurt mit den höchsten Spitzenrenditen bei 37,50 Euro je qm.

Nicht allzu gut sieht es dagegen bei der Mietpreisentwicklung aus. Als einziger Bürostandort unter den Top7 konnte Frankfurt 2012 keine Steigerung verzeichnen, während sich die Miete in vergleichbaren deutschen Standorten im Schnitt um 2,1 % erhöht hat. Für den Zeitraum 2013-2017 rechnet Feri mit einem Mietzuwachs von 2,3 % womit Frankfurt unter den Top 7 den dritten Platz belegt. Auch bei der Mietrendite war in 2012 eine Stagnation zu verzeichnen, was sich auch bis 2017 nicht ändern dürfte. Somit bietet weder der Vermietungsmarkt noch der Investitionsmarkt in den kommenden Jahren große Potenziale. Insgesamt gelangt Kubatzki zu der Bewertung, dass der Immobilienmarkt in allen deutschen Metropolen leicht überbewertet ist.

Auch die Wohnungsmieten (Neubau) haben sich in Frankfurt laut Feri im Zeitraum 2002 bis 2012 im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten mit 1,5 % p.a. nur unterdurchschnittlich entwickelt. Am stärksten sind die Mieten in Mannheim (3,1%), Bonn (2,6%) und Dresden (2,6%) gestiegen. Selbst im kürzer gefassten Zeitraum 2007-2012 sollen die Mieten in Frankfurt nur um 2,9 % p.a. gestiegen sein. Insgesamt ist festzustellen, dass die Neubaumieten zwischen 1994 und 2006 fast nur gefallen sind, wenn man die Steigerungen in den Jahren 1999-2001 herausrechnet.

Erst seit 2007 beginnen die Neubaumieten wieder kontinuierlich zu steigen. Somit ist die Erholung bei den deutschen Immobilienpreisen nur die Korrektur einer viele Jahre andauernden Unterbewertung und daher von einer Blasenbildung weit entfernt. Während sich Kubatzki kritisch zur Bautätigkeit in den deutschen Metropolen äußert, wo trotz der seit 2000 steigenden Bevölkerungsentwicklung bei der Anzahl der Fertigstellungen eine Stagnation festzustellen ist, hat sich die Bautätigkeit in Frankfurt linear mit dem Wachstum der Bevölkerung entwickelt.

Eine ähnliche Entwicklung hat sich bei den Wohnbaugenehmigungen vollzogen. Trotz der dynamisch wachsenden Bevölkerung, der regen Bautätigkeit und der damit einhergehenden positiven Planungssicherheit hat Feri dem Frankfurter Wohnungsmarkt (7.Platz) im Standortvergleich nur ein „B“-Rating zugewiesen. Andere Orte wie Hamburg („A“) sowie München und Düsseldorf („B+“) sieht die Ratingagentur positiver. Auch im europäischen Vergleich nimmt der Frankfurter Wohnungsmarkt nur einen bescheidenen 14. Platz ein.

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