Welche Trends werden die Expo Real 2013 bewegen?

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Von Karl-Heinz Goedeckemeyer | 4.Oktober 2013

Am 7. Oktober beginnt in München die Gewerbeimmobilienmesse Expo Real in München. Auf verschiedenen Foren dürften Investoren nicht nur darüber diskutieren, warum der deutsche Immobilienmarkt in den Fokus institutioneller Anleger steht, sondern inwieweit Investoren bereit sind, das Immobilienportfolio verstärkt um Anlagen außerhalb des heimischen Core-Marktes zu erweitern, der mittlerweile für viele zu teuer geworden ist. Auch die Nachhaltigkeitsstrategien der Unternehmen sowie die Auswirkungen steigender Zinsen auf die Branche dürften im Fokus der Veranstaltung stehen.

Dank der stabilen gesamtwirtschaftlichen Entwicklung dürfte der deutsche Markt für Gewerbeimmobilien auch im laufenden Jahr im Fokus nationaler und ausländischer Investoren stehen. „Wir beobachten weiterhin ein nachhaltiges Interesse ausländischer Investoren an größeren Objekt- oder Portfoliovolumina. Dieser Trend wird auch in der zweiten Jahreshälfte anhalten, so dass wir derzeit mit einem Jahresergebnis von rund 27 Mrd. Euro rechnen“, erklärt Timo Tschammler, Mitglied im Management Board Jones Lang LaSalle Deutschland. Bereits zum Halbjahr konnten sich die Makler über das stärkste Halbjahres-Transaktionsergebnis, dass sich bei rund 13 Mrd. Euro belaufen hat, freuen.

Falls sich diese Erwartungen bestätigen, dürften die Kaufpreise für Gewerbeimmobilien durch den Zustrom institutioneller Investoren weiter steigen und damit die Renditen weiter sinken. „Anders als vor sechs Jahren steht hierbei für die Anleger in Core-Immobilien – insbesondere von institutioneller Seite – Sicherheit vor Wertsteigerung“, sagt Sven Carstensen, Frankfurter Niederlassungsleiter der BulwienGesa AG. Aus Mangel an Anlagealternativen würden hierfür auch historisch niedrige Renditen akzeptiert. Aufgrund der geringen Steigerungspotenziale der Marktmieten kommt zudem dem Thema Kostenmanagement eine zunehmende Bedeutung zu, ist sich Carstensen sicher. Auch das Beratungsunternehmen Savills ist der Ansicht, dass die Nachfrage unverändert vor allem von risikoaversen Investoren ausgeht, die in Zeiten finanzieller Repression mach Möglichkeiten suchen, ihr Kapital nach Abzug von Steuern zumindest werterhaltend anzulegen.

Gleichwohl bleibt abzuwarten, wie lange risikoaverse Anleger weiterhin die historisch niedrigen Renditen für Top-Immobilien in den als relativ sicher geltenden „Häfen“ wie zum Beispiel Deutschland akzeptieren werden und ab wann mit einer stärkeren Hinwendung zu Core-Plus- oder Value-Add-Objekte zu rechnen ist. Insbesondere bei ausländischen Investoren – und vor allem bei jenen, die sich stärker opportunistischen Strategien zuwenden – dürften die gesunkenen Renditen auf den deutschen Büromärkten nicht mehr länger akzeptieren. So erwartet die Deka für die deutschen Bürostandorte im laufenden Jahr einen weiteren Rückgang der Spitzenrenditen um 10 Basispunkte auf 4,7 % im Mittel. Angesichts der langfristig steigenden Renditen von Staatsanleihen und dem verlangsamten Mietwachstum wird in Deutschland zwischen 2015 und 2017 nur mit Anstiegen von 30 Basispunkten gerechnet. Für Europa indes gehen die Analysten im gleichen Zeitraum von einer Spitzenrendite von derzeit 5,1 % auf 5,4 % aus.

Sollte also die Nachfrage nach Core-Objekten weiterhin stabil bleiben, könnte sich der Appetit auf Produkte der höheren Risikoklassen wie Value-add und Opportunistisch allmählich erhöhen. Somit ist davon auszugehen, dass die Aktivitäten „am risikoreicheren Ende des Marktes“ zunehmen und damit die Bereitschaft seitens der Investoren, für notleidende Immobilien etwas höhere Preise zu zahlen, zunehmen wird. Dass die Bereitschaft, risikoreichere Investments einzugehen steigt, berichtete jüngst das Maklerhaus DTZ, wobei dies vorwiegend auf Objekte in den Toplagen zutrifft, die ein Nachbesserungs-, Entwicklungs- oder Umnutzungspotenzial aufweisen. Zwar rechnet auch das Beratungsunternehmen LaSalle zunächst damit, dass der größte Teil des Anlagekapitals weiterhin in die „sicheren Häfen“ London, Paris, Stockholm und eine Handvoll deutsche Metropolen fließt. Dennoch dürfte es in diesem Jahr die besten Deals in peripheren Märkten Großbritanniens, Süd- sowie in Osteuropa geben. Dieser Trend dürfte durch den leichten konjunkturellen Rückenwind in Süd- und Osteuropa beflügelt werden.

Deutlich in der Gunst der Investoren hat das Segment der Logistikimmobilien gewonnen. Da Deutschland inzwischen eine herausragende Stellung als Logistikstandort einnimmt, dürfte auf der Messe auch darüber diskutiert werden, ob institutionelle Investoren ihre Portfolios möglicherweise stärker mit Industrieimmobilien beimischen werden. Von Januar bis September 2013 wurde gemäß einer Analyse von Colliers auf dem deutschen Logistikmarkt rd. 1,7 Mrd. Euro investiert. Derzufolge übersteige dieser Wert bereits das Transaktionsvolumen des gesamten Vorjahres (rd. 1,6 Mrd. Euro) und bedeutet eine Steigerung um über 48 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der Anteil der Portfolioverkäufe am Gesamtvolumen der ersten drei Quartale lag bei 38 % (643 Mio. Euro), Projektentwicklungen machten lediglich 12 % aus. Für das Gesamtjahr 2013 prognostiziert Colliers ein Transaktionsvolumen deutlich über 2 Mrd. Euro. Da der Anteil der Assetklasse am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen zum Halbjahr lediglich acht Prozent betrug und diese Nutzungsart vor allem von der starken Käufergruppe der offenen Immobilien- sowie Spezialfonds getragen wird, könnte der relative Anteil dieses Segments in den kommenden Jahren durchaus weiter steigen. Gleichwohl stehen inzwischen auch bei den Industrieimmobilien die Spitzenrenditen unter Druck.

Auch die Nachhaltigkeitsstrategien der Unternehmen dürften auf der Messe Beachtung finden. Nach einer aktuellen Umfrage von Jones Lang LaSalle denken 83 v. H. der befragten Immobilienfachleute, dass Nachhaltigkeit höchste strategische Priorität bei den Entscheidungsträgern in den nächsten 10 Jahren hat. Trotz der gestiegenen Awareness stellt sich somit die Frage, ob sich mit „Green Buildings“ auch nachhaltige Erträge erzielen lassen? Festzuhalten ist, dass die Wertstiftung sogenannter Green Buildungs letztlich zwei Komponenten hat: direkt messbare Ertragsgrößen durch einen höheren Mietansatz bzw. Kaufpreisfaktor und eine generell höhere Nachfrage nach Flächen dieser Güteklasse, sagt Dr. Thomas Beyerle, Head of Corporate Social Responsibility & Research bei der IVG AG. Die zweite Ertragskomponente erkläre sich durch den Abstand zu konventionellen Flächen bzw. Gebäuden, die einem strukturell viel höheren Abwertungsbedarf im Zeitverlauf unterliegen. „Dieser latente Abwertungsbedarf wird sich in den kommenden Jahren deutlich beschleunigen“, betont Beyerle.

Letztlich dürften Investoren auch interessieren, wie die Zinslandschaft in Europa mittelfristig aussehen wird und ob eine Zinserhöhung die stark im Core-Segment vagabundierende globale Liquidität austrocknen könnte? Derzeit spricht einiges dafür, dass der Renditeabwärtstrend der letzten 30 Jahre ausgelaufen ist. Festzuhalten ist, dass der seit Mai währende Renditeanstieg erstklassiger Staatsanleihen viele Anleger von seiner Dynamik überrascht und vielerorts auf dem falschen Fuß erwischt hat. Hier ist jedoch zu berücksichtigen, dass möglichen Zinserhöhungen steigende Inflationserwartungen und in der Regel Mietsteigerungen bei Core Objekten vorhergehen, sodass Immobilienwerte zunächst weiter steigen sollten. Dies war auch in den Jahren von 1999 bis 2001 und 2005 bis 2007 der Fall, heißt es in einer Studie der Kapitalanlagegesellschaft iii-investments.

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