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Anlagetrends institutioneller Investoren

Von Dr. Oliver Everling | 3.Februar 2009

Auf dem 19. IIR Jahresauftaktkongress der Immobilienwirtschaft, der CIMMIT 2009 (www.cimmit.de), stellte Dr. Helmut Knepel von der Feri EuroRating Services AG (www.feri.de) aus Bad Homburg die umfangreichste und detaillierteste Marktuntersuchung über institutionelle Kapitalanlagen im Immobilienbereich vor. Aus der dritten derartigen Marktstudie der Feri EuroRating Services zum Immobilienmanagement institutioneller Investoren in Deutschland geht die Positionierung der einzelnen Asset Management-Gesellschaften im Wettbewerbsumfeld wie auch die Analyse des deutschen Marktes für institutionelle Vermögensverwaltung mit Perspektiven bis Ende 2011 hervor.

28 Versicherungen, 42 Banken, 60 Altersversorger, 11 Industrieunternehmen, 4 Kirchen und 5 Stiftungen lieferten im Erhebungszeitraum Juli bis November 2008 tiefe Einblicke. Knepel weißt auf die Marktabdeckung mit einem Gesamtanlagevolumen von ca. 1 Billion Euro, einem Immobilienvermögen von ca. 70 Mrd. Euro und einem Spezialfondsvolumen von ca. 14 Mrd. Euro hin. Die Marktabdeckung im Gesamtanlagevolumen der Top 50-Investoren in jeder Anlegerklasse beträgt 75 %, hinsichtlich des Immobilien-Spezialfondsvolumens insgesamt gemäß Bundesbank-Statistik 60 %.

Der Anteil des Immobilienvermögens am Gesamtanlagevolumen ist stetig gewachsen, zeigt Knepel auf, von 6,1 % in 2004 über 7 % in 2008 und weiter auf geschätzte 7,5 % 2011 (geplant). Bei Banken als traditionell mit niedriger Immobilienquote beteiligten Spielern (insbesondere eigengenutzter Direktbestand) ist per Saldo nur eine leichte Ausweitung bis Ende 2011 geplant. Dabei sind Flächenaufgaben durch Filialschließungen berücksichtigt. „Das klingt wenig spektakulär“, sagt Knepel, „dahinter stecken aber beachtliche Volumina“.

Versicherungen liegen noch unter dem Durchschnitt, aber hier sei ein deutlicher Ausbau um einen Prozentpunkt vorgesehen. Bei Altersversorgern sei von hohem Niveau ein weiterer Anstieg geplant. Bei der Industrie (ausschließlich nicht betriebsnotwendige Immobilien) ist kein aktiver Ausbau vorgesehen. Die höhere Immobilienquote ist hier, analysiert Knepel, durch die Rückführung des Wertpapieranteils bedingt. Die geplanten Veränderungen der Immobilienanlagen bis Ende 2011 machen einen Anstieg um ca. 18 Mrd. Euro aus. „25 % innerhalb von drei Jahren ist ja schon eine ganze Menge an Wachstum“, merkt Knepel an.

Wichtigste Beweggründe für eine Erhöhung des Immobilienanteils sind stabile Erträge durch geringe Wertschwankungen, größere Diversifikation in den Gesamtanlagen, breiteres Angebot an Immobilien und Anlageprodukten und die geringe Korrelation mit Aktien und Renten. Die Marktteilnehmer schätzen die Performance mittelfristig positiv ein. Größere Diversifikation im Immobilienbestand und Schutz vor Inflationsrisiken sind weitere Motive.

Inlandsimmobilien werden mit zusammen 70 % weiter im Vordergrund stehen, berichtet Knepel aus der Untersuchung. Einbußen gegenüber 2006 um 3 Prozentpunkte müssen bei einer differenzierten Entwicklung betrachtet werden. Weiterer Anlageschwerpunkt bleibt Europa (ohne Deutschland und Osteuropa) mit 23 % nach 16 % in 2006. Knepel zeigt ein differenziertes Bild auch bei den mittelfristigen Performance-Erwartungen für Gewerbeimmobilien international nach Anlageregionen: Während sich gegenüber dem Zeitraum 2006 bis 2009 der Zeitraum 2008 bis 2011 für Deutschland, Benelux und Skandinavien verbessert, sind die Erwartungen für Frankreich, Großbritannien, Spanien, Portugal, Italien wie auch in Nordamerika deutlich niedriger. Etwa auf gleichem Niveau bleiben die Erwartungen für Osteuropa und den asiatisch-pazifischen Raum.

Knepel macht auf der CIMMIT weitere Ergebnisse der Untersuchung der Feri EuroRating Services klar: Zur Bedeutung der Beweggründe für den Ausbau indirekter Immobilienanlagen, zur Entwicklung der Immobilien-Spezialfonds (Anzahl der Fonds und Fondsvolumen), ihr Mittelaufkommen und der Anteil des extern verwalteten Vermögens nach Asset-Kategorien.

Hinsichtlich des externen Asset Managements referiert Knepel die Bedeutung der Erfolgsfaktoren im Portfoliomanagement: Einzelobjektbezogenes Research vor Ort rangiert an erster Stelle, vor Personal im Portfoliomanagement, Qualität des Risikomanagements, Erwerb und Verkauf von Einzelobjekten, Systematik des Investmentprozesses, Beziehungsnetz, Umsetzungsqualität und weiteren Faktoren. In der Kundenbetreuung sind vor allem die Reportingqualität, die Kosten des Mandats, die Qualität der Vorabinformation, die Qualität der Beratungs- und Betreuungsleistung wichtig.

Dem abnehmenden Interesse der Investoren an geschlossenen Immobilienfonds steht ein wachsendes Interesse an Real Estate Private Equity (REPE) und Real Estate Investment Trusts (REITs) gegenüber. Der Anteil geschlossener Fonds ist bei Versicherungen mit einem Drittel am höchsten und wird wohl – schenkt man den Absichtserklärungen der Befragten Glauben – auch so bleiben, denn zwei Drittel der Versicherungen planen auch bis Ende 2011 weitere Investitionen in geschlossene Fonds, dagegen zum Beispiel nur 17,1 % der Banken. Rund 40 % der Immobilienassets werden heute extern gemanagt. In den nächsten drei Jahren soll dieser Anteil auf über 50 % erhöht werden. Insbesondere bei Aktien (86,4 %) und Renten (55 %) liegen diese Anteile schon viel höher.

Für die Immobilienwirtschaft erfreulich ist mit einer weiteren Ausweitung der Immobilienquote im Gesamtanlagevermögen von derzeit 7 % auf 7,5 % bis Ende 2011 zu rechnen, mit dem stärksten Ausbau bei Versicherungen, Altersversorgern und Industrieunternehmen. Stabile Erträge, größere Diversifikation in den Gesamtanlagen und breiteres Angebot an Anlageprodukten werden als die wichtigsten Beweggründe für die Erhöhung des Immobilienanteils identifiziert.

Knepel rechnet mit einer Zunahme der indirekten Immobilienanlagen (insbesondere Spezialfonds und geschlossene Fonds) bei stetigem Abbau des Direktbestandes. Die Erzielung einer höheren Rendite, größere Diversifikation im Immobilienportfolio sowie das spezielle Knowhow der Asset Manager als die wichtigsten Beweggründe für den Ausbau der Fondsinvestments zeichnen sich ebenso ab wie die weitere Reduzierung der Inlandsimmobilien mit Anlageschwerpunkt Europa (ohne Osteuropa). Die Konzentration auf Büro- und Einzelhandelsimmobilien wird weiter verstärkt.

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