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Immobilienratings auf der CIMMIT

Von Dr. Oliver Everling | 9.Februar 2009

Die Zahl der Haushalte in Deutschland wird bis 2020 kontinuierlich zunehmen und erst nach 2030 rückläufig sein, legte Dr. Marc Weinstock, Vorstandsvorsitzender von HSH Real Estate auf der 19. Jahresauftaktveranstaltung der Immobilienwirtschaft dar (www.cimmit.de). Mit Wohnimmobilien Geld zu verdienen, sei bis dahin Weinstock zufolge „nicht schwer“, solange die Demografie- und Migrationsentwicklungen berücksichtigt würden. Drescher stellte nachfragerorientierte Wohnungstypen vor und sprach sich für zielgerichtete Immobilienangebote nach Wohntrends aus. Dass Wohnimmobilien in Deutschland interessant seien und in diesem Segment Nachfrage bestehe, bestätigte Dr. Sven Helmer, Geschäftsführer von Lazard & Co. Weinstock empfahl, die Immobilienvermarktung außerhalb von A-Standorten flexibel auf die Nutzer-Zielgruppen auszurichten. Klaus Elmendorff, Managing Director bei der Deutschen Bank, bezeichnete Wohnimmobilien als vergleichsweise krisensicher. Bärbel Schomberg, Vorsitzende der Degi-Geschäftsführung, berichtete, dass verstärkt Spezialfonds von Versicherungen im Wohnimmobilienbereich nachfragten. Die Immobilie werde als Vermögensgegenstand wiederentdeckt, die Zeit finanzmarktgetriebener Transaktionen sei vorbei. Elmendorff postulierte: „Wir brauchen ein besseres Verständnis dafür, wo Werte sind.“

Weil die Immobilienbranche immer stark fremdfinanziert sei, seien Partnerschaften erforderlich, gerade in der Entwicklung, erklärte Ulrich Höller, Vorstandsvorsitzender der DIC Deutsche Immobilien Chancen. Klaus Laminet, Geschäftsführender Gesellschafter von Investa, stimmte zu: „Man braucht institutionelle Anleger, die das Risiko der Projektentwicklung mittragen.“ Höller plädierte für eine antizyklische Projektentwicklung. Ein Entwicklungszyklus dauere zwischen drei und fünf Jahren, und bisher seien Entwicklungen so spät begonnen worden, dass ihr Abschluss oft schon in die nächste Abschwungphase gefallen sei. Laminet präzisierte angesichts der Krise: „Die Projekte, die heute in der Pipeline sind, werden nur zu einem Bruchteil gebaut.“ Aktuell biete sich die „Chance und Herausforderung“, Projekte in den nächsten Aufschwung zu entwickeln, so Höllers Einschätzung. Philipp Schmitz-Morkramer, Vorstand von Quantum Immobilien, sprach den Trend zur Nachhaltigkeit an, gab jedoch zu bedenken: „Die Mieter sind heute nicht bereit, das Add-on Green Building zu bezahlen.“ Götz U. Hufenbach, Vorstandsmitglied von Wayss & Freytag, resümierte, dass aus unterschiedlicher Substanz unterschiedliche Wertschöpfung zu heben sei.

Die Erwartungen institutioneller Investoren präsentierte Dr. Helmut Knepel, Chief Executice Officer von Feri EuroRating Services, anhand einer repräsentativen Studie. Dafür wurden 150 Vertreter von Altersversorgern, Banken, Versicherungen und anderen institutionellen Investoren befragt, deren Gesamtanlagevolumen sich auf rund eine Billion Euro belief. Die Immobilienquote dieses Volumens soll der Studie zufolge von sieben Prozent im Jahr 2008 auf 7,5 Prozent im Jahr 2011 gesteigert werden. Das entspreche einem Vermögen von 18 Milliarden Euro. Hauptgrund: „Immobilien liefern starke Cash-flows mit relativ geringen Wertschwankungen“, so Knepel. Die Nachfrage konzentriere sich zu rund 80 Prozent auf Core- und Core-plus-Immobilien. Institutionelle Investoren gingen von direkten zu indirekten Anlagen über und investierten vermehrt in Spezialfonds. Knepel: „Der Spezialfondsanteil ist in den vergangenen zehn Jahren bis 2008 um durchschnittlich 23 Prozent jährlich angestiegen.“

Von der Abgeltungssteuer sind institutionelle Investoren nicht betroffen. Dr. Matthias Stürmer, Geschäftsführender Gesellschafter von Pacific Star Europe, machte darauf aufmerksam, dass die Steuer nur für Privatanleger gelte. Aus Anbietersicht gab Walter Klug von Morgan Stanley Real Estate Investment den Leitsatz aus: „Der offene Fonds ist der Gewinner der Abgeltungssteuer.“ Für ihn sei der Immobilien-Dachfonds ein Megatrend im privaten Bereich. Prof. Karl-Georg Loritz, Ordinarius an der Universität Bayreuth, mahnte, Dachfonds genau darauf zu prüfen, wo investiert werde und woher die Rendite komme. Außerdem müssten die Risiken und der Exit bekannt sein: „Ein Dachfonds darf kein Gurkensammler werden, wo jede faule Gurke, die sich nicht verkaufen lässt, hineinkommt.“ Loritz forderte mehr Transparenz an den Kapitalmärkten, was auch für offene Immobilienfonds gelte.

Der 20. IIR Jahresauftaktkongress der Immobilienwirtschaft „CIMMIT“ findet am 26. und 27. Januar 2010 in Frankfurt statt (www.cimmit.de).

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