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Wertentwicklung im osteuropäischen Retail-Markt

Von Dr. Oliver Everling | 22.Februar 2009

Die derzeitige Krise birgt Chancen und Risken für den ost- und südosteuropäischen Handelsimmobilienmarkt. Die Risiken liegen vor allem in dem derzeitigen wirtschaftlichen Einbruch der mittelfristig zu einem Rückgang der Kaufkraft führt. Doch trotz der Krise besteht in allen Ländern nach wie vor ein Wirtschaftswachstum. „Dementsprechend werden auch weiterhin Projekte realisiert. Die Chancen liegen bei einer Steigerung der Qualität der Projekte in Konzept und Realisierung. Die Krise gibt den Investoren und Projektentwicklern die Zeit diese Projektkonzepte auszuarbeiten und Standortgerecht zu positionieren“, berichtet Frau Dipl.-Ing. Christine Kassl-Hamza, MBA, von der REDSERVE GmbH real estate development services aus Wien (http://www.redserve.at/) im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8.

Es gibt derzeit viele Hypothesen wie der Handelsimmobilienmarkt der Zukunft aussehen wird. „Betrachtet man diese Hypothesen jedoch im Einzelnen“, urteilt Kassl-Hamza, „sind viele davon widerlegbar.“ In ihrem Beitrag macht sie das an einer Reihe von Hypothesen deutlich und verweist darauf auf fundierte Quellen, zum Beispiel DI Wolfgang Richter von RegioPlan Consulting GmbH: Werden künftig nur die größten Malls die „Rising Stars“ sein? Wird künftig der Freizeit- und Entertainment-Bereich entscheidend sein? Wird künftig die Architektur für den Erfolg von Einkaufszentren entscheidend sein?Kommt es auf den Unternehmensmix – nicht den Branchenmix – an? Haben sich die „Rising Stars“ auf Sortimentsbereiche oder Zielgruppen zu spezialisieren? Wird die Eigentümerstruktur künftig entscheidenden Einfluss auf den Erfolg haben?

„Diese Kriterien werden niemals für jeden Standort und jeden Markt gültig sein,“ macht Kassl-Hamza in dem Buch des Immobilien Manager Verlags klar, „da der Erfolg von einem, auf die jeweilige Situation reflektierenden Konzept, abhängt.“ Sie nennt eine Reihe von Gegenargumenten: Die Größe einer Mall hängt von ihrer Lage und dem Markt ab. Der Entertainment-Bereich birgt hohe Risken. Die Architektur wird niemals Garant für Umsatzzuwächse sein, kann jedoch zu einem „Landmark“ werden. Zielgruppenspezialisierung birgt Risken und kann erst in einem gesättigten Markt mit hohem Bevölkerungspotenzial funktionieren.

„Die Eigentümerstruktur ist für den Kunden nur dann wesentlich,“ macht Kassl-Hamza klar, „wenn sie eine Auswirkung auf den Betrieb des Zentrums hat. Handelsketten als Eigentümer mit eigenen Shopflächen sind jedoch für Einkaufszentren zumeist von Vorteil, da ein langfristigeres Engagement zu erwarten ist.“ Nicht zuletzt sei immer der wesentlichste aller Aspekte in der Vergangenheit und in der Zukunft der Mietermix eines Zentrums und dieser ergibt sich aus den von Kassl-Hamza in ihrem Beitrag angeführten Kriterien. Kassl-Hamza: „Starke renommierte Marken werden in Zukunft den Erfolg eines Einkaufszentrums auch in Ost- und Südosteuropa bestimmen.“

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