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Strukturierte Analysen und Bewertung von Immobilienportfolios

Von Dr. Oliver Everling | 22.Februar 2009

Ein hoher Marktwert ist nicht gleichbedeutend mit einem guten Rating, macht Dieter Pape von der URA Rating Agency aus München im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“ deutlich, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8. Zwar fließen gemäß seiner Darstellung in Objekt-Ratingverfahren auch Größen ein, die den Marktwert beeinflussen (Mietansätze, Bewirtschaftungskosten, Lageparameter, Marktrisiken), j. Jedoch seien nicht alle Einflussgrößen identisch. „Ratingverfahren sind methodisch breiter gefasst als übliche Markt-, Ertrags- oder Verkehrswertverfahren. Ein hoher Marktwert“, so Pape, „reflektiert gegenwärtige Angebots- und Nachfrageverhältnisse, während das Rating auch eine Aussage über die Zukunftsperspektiven des Objektes trifft.“

Ratinginstitutionen sind externe Ratingagenturen wie auch Banken mit ihrem internen Rating. Ihr Ratingansatz bei Immobilien unterscheidet sich dennoch, warnt Pape. Das Immobilienobjektrating der Ratingagentur verfolgt eine ganze Reihe von Zielen, nämlich, ein komprimierte, nachvollziehbare Einschätzung der markt- und objektspezifischen Komplexität zu liefern, Schwachstellen und Perspektiven aufzuzeigen, die Wettbewerbsfähigkeit einer Immobilie oder eines Portfolios für kurzfristige und mittelfristige Zeiträume zu fokussieren, quantitative und qualitative Kriterien sowie Eintrittswahrscheinlichkeiten von flexibel setzbaren Benchmarks, zum Beispiel Erreichen einer Zielrendite oder einer Zielliquidität zu beurteilen und Vergleichbarkeit zur Beurteilung der Güte und Wettbewerbsfähigkeit herzustellen. Dabei wird ein mittelfristiger Prognosehorizont und eine Klassifizierung in Ratingklassen angestrebt.

Dem Immobilienkreditrating der Banken nach Basel II liegen demgegenüber die Offenlegung von Risiken und statistisch unterlegte Zuweisung von Kreditausfallwahrscheinlichkeiten näher, außerdem werden risikogerechtes Credit-Pricing, die Optimierung des so genannten regulatorischen Eigenkapitaleinsatzes der Bank für den Kredit gemäß einer kurzfristigen Sicht auf Ein-Jahres-Basis angestrebt, auch wenn dieses Rating ebenfalls einer Klassifizierung in Ratingklassen mündet.

Durch Gegenüberstellung der Ziele des Immobilienobjektratings mit den Zielen des Ratings von Immobilienkrediten gemäß Basel II macht Pape deutlich, dass das Immobilienobjektrating insbesondere Immobilientransaktionen unterstützt, hingegen das Rating nach Basel II vor allem den regulatorischen Bedürfnissen der Kreditwirtschaft dient.

Die Kenntnis der wesentlichen in das Rating einfließenden qualitativen und quantitativen Determinanten ermöglicht es, diese aktiv und positiv zu beeinflussen. Vor allem die Kenntnis relevanter Risikobereiche und deren aktive Steuerung wirken sich positiv auf das Ratingurteil aus, zeichnet Pape nach. Da das Rating in regelmäßigen Abständen zu wiederholen ist, so Pape, kann auf der Grundlage eines ausführlichen Ratingberichtes aktiv an einer Verbesserung des Ratings gearbeitet werden. „Das Immobilienobjektrating ist ein zeitgemäßes Entscheidungsinstrument“, resümiert Pape, „bei Investitionen in Immobilien, bei der Strukturierung von Immobilienportfolios und deren -finanzierungen sowie für die Vermarktung von Immobilienobjekten.“

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