« | Home | »

Rating bei Einzelhandelsimmobilien in Mode?

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

Während in der Vergangenheit mit großer Euphorie über das Rating von Immobilien im Allgemeinen und über das Rating von Einzelhandelsportfolien im Besonderen geredet und geschrieben wurde, scheint es nach der im Sommer 2008 begonnenen Finanzkrise und dem damit einhergehenden Platzen der „Immobilienportfolioblase“ zu einer Ernüchterung im Hinblick auf das Rating gekommen zu sein, schreibt Joachim Tenkhoff, Geschäftsführer der Tenkhoff Properties GmbH aus Berlin im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8.

In der Literatur werde generell nur noch die Frage diskutiert, so Tenkhoff, mit welchen Verfahren des Ratings verschiedene Objekte geratet werden sollen. „Dabei wird aber die Frage,“ warnt Tenkhoff, „ob bestimmte Formen von Immobilien überhaupt einem Rating zugänglich sind, völlig außer Acht gelassen. In der Diskussion wird grundsätzlich nur noch das Rating als akzeptable Form der Bewertung gesehen.“ Dabei wird nach Ansicht von Tenkhoff vernachlässigt, dass es in Jahrzehnten entwickelte Bewertungsverfahren gibt, die sich in der Praxis bewährt haben undmöglicherweise einen Anpassungsbedarf haben, aber noch lange nicht vollständig ausgetauscht werden müssen.

Mit größter Euphorie stieg fast die gesamte Immobilienbranche inklusive der einschlägigen Hochschulen in eine Diskussion zum „Mode“-Thema Rating ein, schreibt Tenkhoff. Tatsächlich habe es sich aber mehr als theoretischer Aspekt durchgesetzt, als es unmittelbar in der Praxis zum Tragen kam, stellt Tenkhoff fest. „Nur wenige Ratings haben vor dem Ankauf von Einzelhandelsportfolien stattgefunden“, so seine Beobachtung. „Allerdings hat die mittelbare Wirkung fatale Folgen hinterlassen. Viele Käufer oder potentielle Käufer haben sich in der Gipfelphase der Blase durch die Gier verleiten lassen, auf herkömmliche Bewertungsverfahren zu verzichten.“

Durch die Verkäufer und deren Berater, die strukturierte Verkäufe erfolgreich durchgeführt haben, wurden Angebots- und „due dilligence“-Fristen künstlich so verkürzt, dass echte Bewertungen insbesondere bei den Großportfolien nicht einmal mehr im Ansatz realisierbar waren. Getrieben vom Erfolgsdruck der potentiellen Investoren wurden Preise, die sich bei jedem herkömmlichen Bewertungsverfahren als völlig überhöht herausgestellt hätten, in dem fatalen Glauben akzeptiert , dass es tatsächlich in diesem Zyklus zu „compressed yields“ kommen würde.

Einen nicht unwesentlichen Beitrag, auf die Regel zu verzichten, dass eine Immobilie aufgrund ihrer Komplexität nur umfassend und damit zeitaufwändig bewertet werden kann, hat nach Tenkhoff auch die Diskussion über das Rating geliefert. Wie Tenkhoffs Darstellung im „Paxishandbuch Rating von Immobilienportfolios“ zeigt, kann das Rating nicht annähernd die herkömmlichen Bewertungsverfahren ersetzen. Die Dominanz des cash-flows, als einfachem Spiegel von Standort und Gebäudequalität, muss wieder komplexen Bewertungsschemata weichen, die nachhaltig über Jahrzehnte und nicht äußerst kurzfristig über Monate eine Bewertung liefern.

Themen: Immobilienrating | Kommentare deaktiviert für Rating bei Einzelhandelsimmobilien in Mode?

Kommentare geschlossen.