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Rating ungelisteter Immobilienvehikel

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

Die Asset-Klasse „Immobilie“ erfährt in den letzten Jahren einen deutlichen Bedeutungsgewinn, schreibt Martin Eberhardt, FRICS, Mitglied der Geschäftsführung der DEFO – Deutsche Fonds für Immobilienvermögen GmbH (Union Investment Gruppe), im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8.

Dieser Bedeutungsgewinn der Asset-Klasse „Immobilie“ gelte insbesondere für nicht börsennotierte Anlagevehikel, für die sich international die Bezeichnung „Non-listed Real Estate Vehicles“ etabliert hat. Der deutsche Spezialfonds, gibt Eberhardt ein Beispiel, ist ein solches Anlagevehikel.

Neben privaten Anlegern fragen insbesondere institutionelle Investoren vermehrt ungelistete Immobilienvehikel nach, berichtet Eberhardt aus der Praxis: „Unter institutionellen Anlegern werden vor allem Versicherungen, Pensionskassen und sonstige Altersvorsorgeeinrichtungen verstanden. Der Nachfragergruppe der institutionellen Investoren stehen eine zunehmende Anzahl von Managern mit unterschiedlichsten Produktangeboten gegenüber.“

Während bei Publikumsfonds Investoren auf unterschiedliche, etablierte Ratings zurückgreifen können, besteht diese Option bei ungelisteten Fonds häufig nicht, bemängelt Eberhardt. „Denn bei Letzteren wird in der Regel nicht auf bestehende am Markt etablierte Produkte zurückgegriffen.“ Meist seien die Fonds, für die sich ein Investor interessiert, oder die sich ein Anleger „maßgeschneidert“ wünscht, noch nicht aufgelegt. Es bestehen keine historischen Daten oder Vergleichsmaßstäbe. Vor diesem Hintergrund verlagert sich das Rating eines Fonds wesentlich auf das Rating eines Managers. Der Auswahl des „richtigen“ Dienstleisters für den institutionellen Anleger kommt damit eine wesentliche Bedeutung zu.

In der Regel wählen Institutionelle den geeigneten Manager, bzw. dessen Produkte, durch einen strukturierten Investmentprozess aus, zeigt Eberhardt auf. Im Rahmen dieses Auswahlprozesses werden Bewertungskriterien definiert und gewichtet. Ein mandatsspezifisches, individuelles Vorgehen erhöht nach Eberhardt die Wahrscheinlichkeit aus vergleichbaren Alternativen den „richtigen Manager für das richtige Produkt“ auszuwählen. Hierzu werden im Rahmen eines Scoringverfahrens in Abhängigkeit der Gewichtung den Kriterien jeweils Punkte zugeordnet. Eberhardt zeigt den Nutzen von Ratings auf: „Meist gehen quantitative und qualitative Aspekte in die Bewertung ein. Das Ergebnis dieses Auswahlprozesses wird häufig mit Schulnoten oder ähnlichen Skalierungen ausgewiesen.“

Vor der Kapitalmarktkrise hatte sich das Rating von Fondsmanagern ungelisteter Immobilienvehikel weitgehend standardisiert, zeichnet Eberhardt die Historie nach. Nach Auswertung der Erfahrungen aus der Kapitalmarktkrise sei zu prüfen, ob sich die Kriterien und deren Gewichtung zur Managerselektion verändern müssen. Insbesondere bei der Erfolgs- und Erfahrungsgeschichte von Fondsmanagern, den Qualitäten des Immobilien-Bestandsmanagements sowie im Risikomanagement vermutet Eberhardt neue Bewertungsansätze.

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