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Potenzialanalysen für Hotelimmobilien

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

Als Makrostandort wird bei Potenzialanalysen für Hotelimmobilien in der Regel die Stadt definiert, in der die Potenzialanalyse durchgeführt wird. Bei kleineren Orten kann auch die umliegende Region bzw. der Landkreis untersucht werden, schreibt Dirk Feid, CEO Consulting aus der Geschäftsleitung der TREUGAST Unternehmensberatungsgesellschaft mbH, München, in seinem Beitrag für das im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8.

Die in der Immobilienbranche übliche Einteilung des Makrostandorts erfolgt nach A-/ B- und C-Standorten und erklärt die Attraktivität der Städte. Hierbei spielen Verkehrsanbindung, Wirtschaftskraft, Image und Zukunftsfähigkeit sowie soziodemographische Strukturen und Nachfragegeneratoren eine wesentliche Rolle.

Bezüglich der Verkehrsanbindung wird sowohl die Quantität als auch die Qualität möglicher Anreiseformen untersucht. So wird beispielsweise nicht nur geprüft, ob die analysierte Stadt über einen Flughafen verfügt sondern auch zu welchen Zielen Verbindungen bestehen etc. Um die Wirtschaftskraft des Makrostandorts zu ermitteln werden verschiedene statistische Quellen genutzt. „So ist für das Potenzial von Hotelbetrieben primär von Bedeutung,“ sagt Feid, „wie sich die Verteilung auf die einzelnen Wirtschaftssektoren darstellt und ob eine hohe Dichte von Unternehmen reiseintensiver Branchen existiert.“

Die Imageuntersuchung gibt erste Rückschlüsse auf die Verteilung und Erwartungen der Zielgruppen am Makrostandort, zeigt Feid auf. Dies sei besonders für die spätere Konzeption des Hotelbetriebs und die Entwicklung von USPs relevant. Von ebenfalls großer Bedeutung ist für Feid die Untersuchung der städtebaulichen Dynamik. „Diese gibt relevante Prognoseansätze auf das zukünftige Potenzial des Makrostandorts. Die Erhebung der soziodemographischen Faktoren dient in erster Linie zur Definition des Potenzials vor Ort für Veranstaltungen und / oder Gastronomie.“

Über Primärerhebungen können auch die soziodemographischen Faktoren der Reisenden vor Ort erhoben werden. „Dies ist von hoher Relevanz für das Preisniveau, das am Standort durchgesetzt werden kann. Weiterhin erhält man hier erste Hinweise auf die erforderlichen Standards und Erwartungen der potenziellen Zielgruppen“, schreibt Feid im Praxishandbuch des Immobilien Manager Verlags. „Zunehmend gewinnen auch modernere Forschungsansätze wie beispielsweise der Milieubegriff in der Lebensstilforschung (auch Sinus-Milieus) an Bedeutung und werden in der Standortanalyse berücksichtigt.“

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