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OFFICE SCORE punktet mit Kompetenz

Von Dr. Oliver Everling | 29.Januar 2008

Am Markt existiert keine standardisierte Methode zur Beurteilung der Qualität von Büroflächen. Jeder Beteiligte nutzt unterschiedliche Beurteilungssysteme, die nur schwer kompatibel sind und zum Teil aufwändige Pflege erfordern. Häufig kommt es zu Uneinigkeiten bei Qualitätsfragen; wertvolle Ressourcen gehen bei notwendigen Abstimmungen so verloren. Flächennachfrage treffen auf einen unüberschaubaren Dschungel an Angeboten und Angebotsdarstellungen, berichtet Prof. Dr. Stephan Bone-Winkel von der International Real Estate Business School (IREBS) an der Universität Regensburg anlässlich der Vorstellung des OFFICE SCOREs, der im Rahmen des Verbundforschungsprojekts OFFICE 21 vom Fraunhofer Institut Arbeitswirtschaft und Organisation, der IREBS International Real Estate Business School und gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. gemeinsam entwickelt wurde.

Die Ziele für das neue Portal sind die verständliche und transparente Beurteilung der Qualität von Büroflächen und Büroimmobilien, die Verknüpfung von Qualitäts- und immobilienwirtschaften Aspekten, aber auch die Etablierung eines Marktstandards, die Erleichterung der Kommunikation zwischen den Marktteilnehmern.

Mietobjekte und Anlageobjekte werden in verschiedenen Qualitätskategorien unterschieden, da Mieter/Vermieter sowie Investorenperspektiven unterschieden werden müssen. Lage, Objekt, Gebäude, Image, Komfort und Flexibilität sind einzelne Qualitätskategorien, die nach Sternen unterschieden werden. Die Entfernung zum Flughafen oder zum ÖPNV können objektiv unterschieden werden. Ist-Zustand, Ausbaukriterien usw. gleiche sich, aber Bewirtschaftungskosten, Vermietungsstand sind weitere Kriterien, die für den Investor wichtig sind. Hartmut Bulwien, Präsident der Gesellschaft für

Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif), Wiesbaden, unterstreicht den Objektbezug des Systems: Mit dem Score können nicht über verschiedene Standorte hinweg, zum Beispiel Frankfurt versus Paderborn, verglichen werden. Prof. Bone-Winkel argumentiert, dass nur innerhalb eines Marktes der Vergleich sinnvoll sei.

„Investqualität“ ist ein neuer Begriff, den Prof. Bone-Winkel vorstellt. Darin verbinden sich verschiedene Aspekte zur Beurteilung. Lage- und Objektqualität werden in einem Sternesystem beurteilt. Prozentuale Erreichungsgrade präzisieren die Beurteilung. Rahmendaten zur Immobilie, wirtschaftliche Kennzahlen und Bilder des Objekts komplettieren die Ergebnisdarstellungen. Die Beurteilungssystematik für Mietobjekte unterschiedet sich von der für Anlageobjekte durch die Perspektive Finanzen, da hier Flächen, Ertrag und Wert, Bewirtschaftungskosten, Vermietungssituation und Marktumfeld gesondert analysiert werden.

Prof. Bone-Winkel kommt auf die zielgruppenspezifischen Funktionalitäten (Mieter und Vermieter) zu sprechen. Mietinteressen (Nutzeranforderungen) prägen das Anforderungsprofil an ein Mietobjekt. Das Leistungsprofil eines Mietobjektes ist die vom Vermieter dargestellte Seite. Prof. Bone-Winkel betont, dass nicht daran gedacht sei, in der Art eines Maklers beide Seiten zusammenzuführen, vielmehr gehe es um die Erfassung und Beurteilung von Kriterien.

Dem Mietinteressent könne anhand der Kriterien sehr genau erklärt werden, welche Kriterien erfüllt werden und wie die einzelnen Faktoren bewertet werden. Dies verbessere die Verhandlungsbasis, glaubt Prof. Bone-Winkel.. Beim Anlageobjekt gehe es darum, Investoren einen Überblick und Vergleich zu ermöglichen. Dem Portfoliomanager werde ermöglicht, in der Art eines Benchmarksystems die Immobilien zu vergleichen. Beziehungen zu Preisen, Vermietungsraten, Erfolgen usw. könne objektiviert werden. Der Score erleichtere die Dokumentation.

Marktfähigkeit und Investqualität (langfristig) werden anhand eines Kriterienkatalogs erfasst, der jeweils mit gewichteten Kennzahlen einfließt. Lagequalität, Objektqualität, Objektflexibilität, Flächeneffizienz, Vermietungsgrad, Mieterbonitäten, Mietsteigerungspotenzial, Leerstandseinschätzung, Renditeentwicklung und prognostizierter Mietpreisanstieg addieren sich zu 100 % für die Investqualität. Eine Marktfähigkeit wird durch Lagequalität (40 %), Objektqualität (35 %= und Marktumfeld (25 %) beschrieben.

Auf der Website könne man sich kostenlos einloggen, um verschiedene Profile zu sichten. Mit anderen Partnern können Profile ausgetauscht werden, indem Codes preisgegeben werden. So kann beispielsweise ein Leistungsprofil für ein Mietobjekt angelegt werden, das am Markt angeboten werden könnte, erläutert Stefan Rief vom Fraunhofer Institut Arbeitswirtschaft und Organisation. Mietfläche, Stammdaten, Flächenangebot, Standort und Gebäude, Kosten und Konditionen sind auf verschiedenen Reiterlaschen zu finden und erlauben die Eingabe weiterer Daten.

Für jedes Objekt ist mit etwa 15 Minuten zur Eingabe zu rechnen. Für die Auswertung sind Beurteilungskriterien maßgeblich, während einige beschreibende Kategorien hinzukommen, die lediglich der Komplettierung der Informationen dienen. Raumkonditionierung, Akustik, Reversibilität von unterschiedlichen Büroformen, Wandsysteme, Bodensysteme, technische Ausbauelemente usw. werden erfasst. Schließlich können auch noch Fotos eingestellt werden.

Mit den eingegebenen Daten kann ein Leistungsprofil gezeigt werden, das als pdf-Datei heruntergeladen werden kann. Es ist daher nicht notwendig, permanent online zu gehen, um auf die Objektdaten und deren Bewertung zurückzugreifen. Die Erreichungsgrade werden hier hinterlegt, mit einem bis fünf Sternen erkennt der Betrachter schnell, wo Stärken und Schwächen des Objektes zu finden sind. Wie bei Hotels geben die Sterne über die Qualität Auskunft.

Prof. Bone-Winkel sieht das Nutzenpotential in der standardisierten Beurteilungsmethode, der schnellen und sicheren Erfassung der Objektdaten, der visuellen Aufbereitung der Ergebnisse und der Hilfestellung bei der Flächenvermarktung. Es ist ein ergänzendes Instrument für die Kundenberatung (z. B. zur Eignungsbeurteilung). Eine Stärke liegt auch in der einfachen Integration in bestehende Geschäftsprozesse. Die Zeit wird zeigen, ob sich der mit OFFICE SCORE eingeführte Begriff und die sich damit verbindende Kennzahl der „Investqualität“ in der Praxis durchsetzen werden.

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