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Boardinghausmarktstudie hilft beim Rating

Von Dr. Oliver Everling | 19.Mai 2009

Der Trend zum „Wohnen auf Zeit“ setzt sich zunehmend auch in Deutschland infolge der Globalisierung und Internationalisierung der Wirtschaft durch. Boardinghäuser zählen zu dem am stärksten wachsenden Teilmarkt auf dem Beherbergungsmarkt. Dies zeigt eine Studie aus dem Institut für Immobilienwirtschaft von Georg & Ottenströer Immobilien Consulting. Aus der Studie lässt sich das Erfordernis spezifischer Ratingansätze erkennen, um den Besonderheiten von Boardinghäusern in der Analyse gerecht zu werden.

Im Rahmen einer aktuellen Marktstudie mit Betriebsvergleich wurden jetzt erstmals über 300 Boardinghäuser (inklusive Mischkonzepte) in Deutschland erfasst und mit Hilfe eines Fragebogens zu unterschiedlichen Themen befragt. Die vorliegende Untersuchung trägt zur Transparenz auf diesem Markt bei und liefert exklusive Benchmarks/Vergleichsdaten z.B. zu folgenden Aspekten: Standort-Erfolgsfaktoren (Mikro-und Makrostandort), Gästestruktur und Zielgruppen, Auslastung und Aufenthaltsdauer, Größe und Ausstattung der Apartments, Service-und Angebotsleistungen, Zimmerpreise und Preisnachlässe, Marketing, Erlöse und Kosten, Zertifizierung, regionale Märkte, zukünftige Marktentwicklung oder Umnutzung von Bürogebäuden.

Die Ergebnisse sind bezüglich neuer Projekte, Umnutzungen und Betriebsoptimierungen für z.B. Städte, Projektentwickler, Bestandshalter, Architekten, Betreiber, Investoren, Gutachter und Banken von hohem Interesse. Es existiert eine Vielzahl an Begrifflichkeiten für diese Übernachtungsform und Immobilienart. Neben Boardinghaus und Serviced-Apartments sind Begriffe wie Aparthotel, Suitehotel, All-Suite und Residences gebräuchlich. Übernachtungen in Boardinghäusern bieten gegenüber Hotels und der befristeten Anmietung von Wohnungen spezifische Vorteile, wie die explizite Ausrichtung auf die Bedürfnisse von Geschäftsreisenden.

Die immobilienwirtschaftliche Angebotsform umfasst im Wesentlichen reine Boardinghäuser, Hotels mit Apartments in separatem Gebäude (Mischkonzept) und Hotels mit integrierten Apartments im gleichen Gebäude (Mischkonzept). Bei der Betreibung dominiert der Eigenbetrieb. Beim Fremdbetrieb werden schwerpunktmäßig Pachtverträge abgeschlossen.

Für den Erfolg eines Boardinghauses spielt – neben dem Makrostandort und der Nähe zu Gästegeneratoren – vor allem die Mikrolage und das Umfeld eine wesentliche Rolle. Die großen und exklusiveren Häuser bevorzugen zentrale Lagen mit hoher Urbanität und guter verkehrlicher Erreichbarkeit. Diese Häuser setzen vor allem auf geschäftlich motivierte und international ausgerichtete Gäste. Von kleineren Anbietern werden eher die Stadtrandlagen bevorzugt. Hier werden andere Zielgruppen angesprochen – z. B. Berufswechsler, Projektmitarbeiter und Städtetouristen. Es gibt zunehmend Überlegungen nicht mehr genutzte Bürogebäude in Boardinghäuser umzuwandeln. Eine besondere Stellung nehmen diesbezüglich die kleineren Bürohochhäuser aus den 70er Jahren ein, die sich in aller Regel baulich gut für eine Umnutzung eignen. Allerdings müssen der Mikrostandort und das Umfeld stimmen bzw. zu den Zielgruppen von Boardinghäusern passen und die Wirtschaftlichkeit der Umnutzung muss selbstverständlich gewährleistet sein.

Der Angebotsschwerpunkt der erfassten Apartments liegt in der Größenklasse 30 bis 60 m². Nur 5,7% der Apartments sind größer als 60 m². Als Grundausstattung für ein Apartment gilt ein Wohn- und separater Schlafbereich, ein Arbeitsbereich sowie eine voll ausgestattete Küchenzeile oder eine Kitchenette. Darüber hinaus muss der Einrichtungsstil das Gefühl der Individualität, Privatheit und Sicherheit vermitteln. Grundsätzlich ist das Serviceangebot im Vergleich zum Hotelservice deutlich reduziert bzw. wesentlich flexibler gestaltet.

Zum weitaus überwiegenden Teil (78,3%) sind die Gästeankünfte bei Boardinghäusern beruflich motiviert. Der Anteil ausländischer Gäste liegt bei Boardinghäusern im Durchschnitt bei 23,8%. Die Aufenthaltsdauer liegt im Schwerpunkt unter 4 Wochen. So die Ergebnisse der Marktstudie.

Die Übernachtungspreise variieren stark und sind abhängig von der Art des Hauses (reines Boardinghaus oder Mischkonzept) sowie den Ausstattungsqualitäten und Serviceleistungen im Grundservice. Die Preise in den großen Metropolen sind erwartungsgemäß höher als an den Sekundärstandorten. Meist beginnt die Preisspanne bei rund 50 € pro Nacht und erreicht im oberen Drittel auch oftmals über 120 € (brutto) pro Nacht.

Die konzeptionelle Ausrichtung nimmt Einfluss auf die Umsatz-und Kostenstruktur. Hier gibt es deutliche Unterschiede zum Hotelbetrieb. Auffällig ist auch, dass Serviceangebote bei Boardinghäusern als Umsatzbringer oftmals weit überschätzt werden und das die Wareneinsatz-und Personalkosten einen deutlich geringeren Anteil an den Gesamtkosten ausmachen als bei Hotels oder Mischkonzepten. Der Hauptanteil des Umsatzes erfolgt aus der Übernachtung. Daher muss die Auslastungsquote von Boardinghäusern über denen von Hotels liegen. Hier zeigt der Betriebsvergleich (neben Daten zu Auslastungsquoten, Erlösen und Kosten) deutliche Differenzen zwischen der Ist-und der Soll-Auslastung.

Die Zertifizierung ist ein aktuelles Thema bei den Boardinghäusern. Knapp die Hälfte der befragten Häuser ist bereits zertifiziert oder plant die Zertifizierung. Die Kooperation mit externen Partnern im Bereich der Freizeitgestaltung ist relativ gering.

Bezüglich der Einschätzung der zukünftigen Nachfrage nach Boardinghäusern und dem eigenen Haus, sehen über die Hälfte der befragten Häuser eine eher gute bzw. positive Nachfrageentwicklung. Ein gutes Drittel bewertet die zukünftige Nachfrageentwicklung eher als mittel bzw. durchschnittlich. Nur 8,6% der befragten Häuser sehen eher pessimistisch in die Zukunft. Die Marktstudie ist über http://www.georg-ic.de/ zu beziehen.

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