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Ratings als Treiber der Immobilienmärkte

Von Dr. Oliver Everling | 14.Juli 2009

Restriktive Kreditvergabe durch gestiegene Vergabeanforderungen, Einbruch der Transaktionsvolumina, sinkende Immobilienpreise und konjunkturell bedingte Mietsenkungen zwingen Eigentümüer zu aktivem Bestandsmanagement, berichtet Detlef Breitzke. Er ist Senior Vice President, Real Estate Management STRABAG Property and Services GmbH, und sprach zum Thema „Immobilien-Performance-Management“ im MontagsMeeting des Europäischen Finanz Forums in Frankfurt am Main.

Aus diesen und weiteren Marktentwicklungen resultieren steigende Anforderungen der Eigentümer an die Immobiliendienstleister, u. a. durch Proaktivität im Hinblick auf die Wertsteigerung der Objekte. Investitionen in Deutschland benötigen dringend professionelles, operatives Management, zeigt Breitzke auf. In den nächsten sechs bis zwölf Monaten werde Deutschland eine tief greifende Veränderung des Marktes für operative Asset- und Property Management-Leistungen erleben.

Die Auswirkungen der Finanz- und Wirtschaftskrise seien vor dem Hintergrund zu sehen, dass Immobilien ein bedeutender Teil des Volksvermögens sind. Anforderungen an die Finanzierung, sinkender Flächenbedarf durch die Wirtschaftskrise und Immobilienmarkt sind interdependent. „Im Moment drängen Flächen auf den Markt und tun uns auch letztlich weh, da dadurch das Preisgefüge durcheinander kommt“, sagt Breitzke.

„Der Mieter zahlt die Zeche“, sagt Breitzke. Der Mieter sei eigentlich das Allerwichtigste, denn auch der Eigentümer sei auf seine Mieter angewiesen. Der Kapitalmarkt habe den Blick auf den Mieter vernachlässigt. Breitzke zeigt auf, wie seine Gesellschaft sich intensiv mit den Interessen der Mieter befasst habe. Auch die Immobilienwirtschaft habe sich wenig für die Kennzahlen der Finanzwirtschaft interessiert. Masterstudiengänge, Publikationen und Veranstaltungen hätten in den 1990er Jahren bis heute zu einer Annäherung geführt. Jetzt gehe es darum Teams zu bilden, die eine gemeinsame Sprache sprechen.

Immobilien sind die größten CO2-Emittenten, ruft Breitzke in Erinnerung. Wenn man über klimapolitische Ziele und Nachhaltigkeit spreche, erwarten viele zunächst einmal Mehreinnahmen. Ein Gütesiegel bringe aber nicht unmittelbar Einsicht beim Mieter, dafür dann auch mehr zu zahlen. Breitzke weist auf den Handlungsdruck hin, dass Entscheidungen zum Klimaschutz keinen Aufschub erlauben würden.

Breitzke zeigt immobilienwirtschaftliche Kompetenz in der Finanzwelt auf: Stabile Erträge aus offenen Immobilienfonds seien als attraktives Anlageprodukt der Finanzwelt anzusprechen. Immobilien bieten auch Expansionschancen als Spezialisierungsfunktion im Bankensektor. Breitzke glaubt, dass es zu weiteren Schwerpunktbildungen in Bezug auf Standorte kommen werde, um professionelles Standortwissen nutzbar zu machen. Deutschland sei immer polizentrisch gewesen.

Transparente Datenqualität, Realisierung von Wertsteigerungspotentialen bereits während der Haltedauer wie auch Kostensenkung durch Spezialkompetenz in der Bewirtschaftung sind einige Stichworte für erfolgreiche Ansätze des Immobilienportfoliomanagements. Aktualität, Transparenz und Datenqualität sieht Breitzke als Erfolgsbasis. Beim Stichwort Transparenz spielen Ratingagenturen eine wichtige Rolle, stellt Breitzke fest. Ratingagenturen „leveragen“ den Markt, skizziert Breitzke die Bedeutung von Ratings. Mit dem Rating sei ein guter Treiber im Markt.

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