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Bewertung von Einzelhandelsimmobilien

Von Dr. Oliver Everling | 17.Januar 2008

In der Immobilienbranche ist das Vokabular des Ratings nicht erst seit Basel II selbstverständlich. Schon lange zuvor wurde von „1A-Lagen“ gesprochen und damit geworben. Letztlich beziehen sich solche Bezeichnungen auch auf eine Form von Rating, wenn auch recht elementarer Natur. In der Studie „Bewertung von Einzelhandelsimmobilien“ der Fachgruppe Einzelhandelsimmobilien des HypZert e. V. werden die üblichen Differenzierungen aufgegriffen (www.valuers-corner.de).

Die Einkaufslagen des städtischen Einzelhandels spiegeln die Zentralität und Attraktivität spezifischer Abschnitte der Städte und Gemeinden wider, heißt es in dem Bericht. Die Abgrenzung dieser Lagen muss für jede Kommune individuell vorgenommen werden. Der Stadtgrundriss, die Lage der Einkaufsbereiche im Siedlungsgefüge und die allgemeine zentralörtliche Funktion der Lagen sind die relevanten Kriterien für die Abgrenzung von Einkaufslagen und Lagequalitäten.

Als A-Lage wird eine Lage mit höchster Passantenfrequenz bezeichnet. B-Lage ist eine Lage mit dichtem Geschäftsbesatz, vereinzelt Unterbrechungen durch andere Nutzungen. Eine C-Lage ist eine Lage mit dünnen Geschäftsbesatz, zahlreiche Unterbrechungen durch andere Nutzungen. Daneben können maklerübliche Klassifizierungen genannt werden. 1er-Lage: Hauptgeschäftslage im Stadtkern mit hoher Passantenfrequenz; 2er-Lage: Nebenkern-/Stadtteillage mit hoher Passantenfrequenz. Weitere Lagedifferenzierungen werden durch die Begriffe Streulage (z. B. Einzelbetrieb in Alleinlage), Nahbereichszentrum, in der Regel wohnortorientiert, Stadtteilzentrum, Subzentrum/Nebencity (zweite örtliche Hauptlage), Innenstadt/City (städtische Kernlage), unterschieden nach Konsumlage, Niveaulage, Luxuslage und Innenstadt-/Cityrand (Saumzone der städtischen Kernlage) kenntlich gemacht.

Seit 2006 berichtet der Immobilienmarkt von einem verstärkten Interesse an Einzelhandelsimmobilien. Bei der Anbahnung und Durchführung von Immobilientransaktionen steht das Wertgutachten im Focus der Entscheidungsfindung. In diesem Marktumfeld ist die Nachfrage nach qualifizierten Immobilienwertgutachten nicht nur bei deutschen Investoren deutlich gestiegen, so begründen die Autoren die Studie. Ihre Ausarbeitung soll die Gutachter, insbesondere von Kreditinstituten bei der Einschätzung und Bewertung ihrer Einzelhandelsimmobilien unterstützen, Begriffe aus der Welt des Einzelhandels benennen, vergleichen, gegenüberstellen und erklären, Benchmarks aus dem aktuellen Marktgeschehen bereitstellen, helfen, Chancen und Risiken der Immobilie im Rahmen des Kreditprozesses besser zu erkennen sowie Hilfe bei der Durchführung in Form von Anwendungsempfehlungen anbieten.

Die Studie darf nicht als Einstieg in die Bewertung von Einzelhandelsimmobilien missverstanden werden, sondern vielmehr geht es den Autoren darum, Expertenwissen und Markterfahrung zusammenfassen, um Immobilienwertgutachten zu erstellen, die den hohen Marktanforderungen gerecht werden. Dabei stehen die spezifischen Bedürfnisse der (deutschen) Kreditwirtschaft hinsichtlich einer adäquaten Risikoadjustierung im Vordergrund. Die Ergebnisse und Angaben dieser Studie basieren auf aktuellen Marktgegebenheiten, heißt es beim HypZert e.V. Angegebene Spannen von Vergleichskenngrößen stellen auf ein durchschnittliches Marktniveau ab und sind im Einzelfall der jeweiligen Bewertung durch den Gutachter entsprechend anzupassen.

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