CRE prognostiziert Workout-Boom

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Von Dr. Oliver Everling | 30.März 2010

Die Colonia Real Estate AG (ISIN: DE0006338007; WKN: 633800, http://www.cre.ag/) bestätigte ihre eigene Ergebnisprognose mit einem Konzernergebnis nach Steuern in Höhe von € 9,1 Mio. Die Colonia Real Estate AG (CRE) sieht damit unter Beweis gestellt, dass sie den Turnaround und die Restrukturierung der Gesellschaft erfolgreich umgesetzt hat. Die Verwaltungskosten in Höhe von € 11,7 Mio. konnten um 44,2 % reduziert werden.

„Leider konnte der Geschäftsbereich Asset Management im Berichtsjahr 2009 keinen positiven Ergebnisbeitrag leisten“, räumt CEO Stephan Rind ein. Dieser Bereich schloss mit einem Verlust von € 1,2 Mio. ab. Kosten der Restrukturierung dieses Bereiches haben das Ergebnis zusätzlich in Höhe von € 0,7 Mio. belastet. Inzwischen seien einige Bestände bei den Banken in den Ausschreibungen, um die sich die CRE bemühe. Ein erster Workout konnte von Royal Bank of Scotland (RBS) akquiriert werden, weitere könnten bald folgen.

Die Co-Investmentmandate seien mit diesen Workouts nicht zu vergleichen, da es dazu eine Transaktionsgebühr gebe. Am Ende mit 20 – 30 % Gewinnbeteiligung werde am Exit noch einmal verdient. Dagegen sei beim Workout ein erheblich höherer Beitrag aus dem laufenden Mandat zu erzielen. „Die Kurve ist deutlich flacher, mit einem gesunden Deckungsbeitrag“, sagt Rind. Beim Workout sei die Gesellschaft als reiner Dienstleister tätig. Experten für Logistik und Büro, die aufgrund der Portfoliostruktur schon heute im Hause seien, stünden auch für die Workouts zur Verfügung.

„Noch vor ein bis zwei Jahren wussten die Banken selber nicht, wo sie stehen“, erinnert Rind. Jetzt sei dies anders. Während man früher mit dem Vorschlag, Workouts für Portfolien der Bank zu übernehmen, gleich weggeschickt worden sei, sei die Gesprächsbereitschaft heute bei den Banken, nachdem die Eigentumsverhältnisse usw. geklärt seien, ganz anders. Rind betont, dass Workouts kein Einzelfallthema seien. „Aggressiv in Deutschland oder Europa unterwegs sein“, das wäre noch kurz vor Beginn der Subprime-Krise die Leitlinie für Milliardenfinanzierungen gewesen, die oft sogar in die eigenen Bücher gegangen seien.

„Hier sprechen wir locker über einen dreistelligen Milliardenbetrag, der auch in deutsche Portfolien ging“, sagt Rind. Finanzierungen laufen nun aus. Banken, die es sich leisten konnten, hätten auch Discounts angeboten. Banken, die es sich nicht leisten konnten, hätten die Assets trotz gebrochener Covenants usw. noch im Bestand, um ihre dünne Eigenkapitaldecke zu schonen. Würden die Assets als notleidend klassifiziert, müssten sie nach Basel II ihre Eigenkapitalanforderungen deutlich nach oben schrauben. Wer nun staatliche Beteiligungen habe, könne nun die Krise aussitzen. „Wir sind ganz am Anfang, wir haben gerade erst 20 bis 25 % der Strecke hinter uns.“ Rind spricht in erster Linie von Gewerbeimmobilienbeständen, die in Schwierigkeiten geraten seien. Wenn keiner da sei, der sich um Neuvermietungen kümmere, gebe es explosionsartige Leerstände.

Basis des CRE Geschäftsmodells ist die Bewirtschaftung der eigenen Wohnimmobilienbestände. Das Ergebnis aus der Vermietung (NOI) erhöhte sich deutlich von € 31,1 Mio. auf nunmehr € 42,0 Mio. Insbesondere die Optimierung der Bewirtschaftungskosten sowie die Entwicklung der Mieteinnahmen trugen zu dieser Verbesserung um 35,2 % im Vergleich zum Vorjahr bei. Auf Basis einer like-for-like Betrachtung verbesserte sich die Leerstandsquote leicht um 0,1 % auf 13,6 %. Das EBITDA, als wichtige Kenngröße der Gesellschaft, betrug € 32,7 Mio. und konnte um mehr als 150 % gesteigert werden (2008: € 12,7 Mio.). Im Vorjahr waren Abwertungen auf den Immobilienbestand vorgenommen worden. Im Jahr 2008 wurden bereits € 59,7 Mio. auf den Immobilienbestand bzw. 7,2 % des Immobilienwertes abgewertet. Im Berichtsjahr 2009 sah der Vorstand daher keinen weiteren Abwertungsbedarf auf das Immobilienvermögen und sieht sich durch Gutachter bestätigt.

Durch den Abbau von Bankverbindlichkeiten von € 64,0 Mio. verbesserte sich das Finanzergebnis von € -35,9 Mio. auf nunmehr € -26,5 Mio. Der Darlehensverzicht von € 8,7 Mio. im Rahmen der Neustrukturierung eines Darlehens wirkte sich positiv auf das Finanzergebnis aus. Im Gegenzug belastete die Einmalzahlung von € 2,1 Mio. zur Ablösung eines in diesem Zusammenhang vereinbarten Besserungsscheins das Finanzergebnis. Das Immobilienvermögen der CRE Gruppe wird zum 31. Dezember 2009 mit insgesamt € 820,5 Mio. angegeben, davon € 814,2 Mio. als Finanzinvestition gehaltene Immobilien. Das Eigenkapital der Gesellschaft wird auf € 246,4 Mio. erhöht ermittelt (2008: € 225,3 Mio.), so dass sich die Eigenkapitalquote auf 28,0 % erhöhte. Aufgrund eines Teilverkaufs eines Portfolios in 2009 sowie durchgeführter Kapitalmaßnahmen reduzierte sich der NAV pro Aktie auf € 10,16 (2008: € 11,65).

„Ein Rating einer externen Ratingagentur existiert derzeit aus Kostengründen für den CRE Konzern nicht“, berichtet die Gesellschaft. Mögliche Nachteile oder Risiken bei der Aufnahme von Fremdkapital, die daraus erwachsen können, werden derzeit nicht gesehen. Rind fügt hinzu, dass die Probleme der US-Agenturen mit ihren Bewertungen in den USA – Rind nennt die unverhältnismäßig hohe Anzahl von AAA-Ratings im CMBS-Markt als Beispiel – wohl zu eher vorsichtigeren Urteilen Anlass geben. Abseits der Finanzierungsmaßnahmen – wie der Wandelanleihen – seien Finanzierungen durch erstrangige Hypothekendarlehen abgesichert, aus Unternehmenssicht sei das Rating der Gesellschaft daher nicht so entscheidend.

„Wo stehen wir in der Nachhaltigkeit unseres Bestandes?“, fragt Rind und zeigt die Wirkungsbereiche des CRE Asset Management Ansatzes Ökologie, Ökonomie und Soziales auf. Nicht nur Energieverbrauch und CO2-Emission, Wasserverbrauch und Abwasser, Müllentsorgung usw. beschäftigen Mieter, sondern auch soziale Aspekte. Letztlich gehe es darum, durch zufriedene Mieter die Umzugshäufigkeit zu senken.

Hauptaufgabe für das abgelaufene Geschäftsjahr 2009 war die Restrukturierung und die Stabilisierung der Gesellschaft. „Auf Basis der positiven operativen Entwicklung des Immobilienbestands, der realisierten Kostensenkungen sowie der stabilen Finanzierungsstruktur gehen wir für das laufende Geschäftsjahr 2010 von einem moderaten Wachstum aus. Zudem soll“, fügt der Vorstand hinzu, „das eigene Wohnimmobilienportfolio gestärkt werden.“ Sowohl durch Zukäufe, als auch durch wertsteigernde Maßnahmen sollen Erträge aus den Immobilien erhöht, Leerstände abgebaut und somit der Cashflow gesteigert werden. „Des Weiteren gehen wir davon aus, dass das CRE Asset Management wieder in die Gewinnzone zurückkehren wird.“

Schwerpunkt der Arbeit für das Geschäftsjahr 2010 ist somit die kontinuierliche Verbesserung des Cashflows, die weitere Optimierung unserer Finanzierungsstruktur sowie der Ausbau des CRE Asset Managements im Bereich Wohnimmobilien für Dritte. Bei konstanten Marktvoraussetzungen ist es unser Ziel, mindestens ein zum Vorjahr vergleichbares Ergebnis zu erreichen.

Die CRE AG ist mit ca. 19.000 Wohneinheiten und € 2,1 Mrd. Assets under Management einer der führenden börsennotierten Investment- und Management Konzerne in Deutschland. Das CRE Geschäftsmodell basiert auf zwei Säulen – das Investment und das Service Segment. Im Investment Segment konzentrieren wir uns auf renditestarke Wohnimmobilienportfolios in Wachstumsregionen für den Eigenbestand und opportunistische Co-Investments mit institutionellen Partnern, sowohl in Gewerbe- als auch in Wohnimmobilien. Das Service Segment umfasst das CRE Asset Management und unseren Geschäftsbereich CRE Privatisierung. Das CRE Asset Management ist auf maßgeschneiderte Lösungen und auf die nachhaltige Neupositionierung von Wohn- und Gewerbeimmobilien spezialisiert. Dabei liegt unser Fokus auf der Ertragsoptimierung und der langfristige Umsetzung von Wertsteigerungspotential.

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