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DEGI Immobilienstandort-Scoring Asien
Von Dr. Oliver Everling | 4.Dezember 2008
Die DEGI, Teil von Aberdeen Property Investors, legte in Frankfurt eine umfassende Marktanalyse zu den sicherheitsorientierten asiatischen Immobilienmärkten und deren Investmentchancen vor. Das Motiv für diese Grundlagenarbeit liegt – schreibt DEGI – auf der Hand: zum einen steht Asien immer stärker im Fokus internationaler Immobilieninvestoren. „Zum anderen ist als Reflex auf die Finanzkrise eine Konzentration auf sichere bzw. entwickelte Immobilienmärkte sog. Mature Markets zu erwarten“, erläutert Dr. Thomas Beyerle, Leiter Research der DEGI. Er hat zusammen mit seinem Team die Immobilienmärkte in Japan, Südkorea und Hongkong untersucht. Neben der rein ökonomischen Analyse der Länder und Stand-orte Tokio, Osaka, Nagoya, Seoul und Hongkong, liegt ein wesentlicher Schwerpunkt der Studie auf der Identifikation und Abgrenzung von Entwicklungslagen und deren Immobilienparametern and den Standorten.
Diese researchbasierte Vorgehensweise bei Investitionen erweist sich als notwendig, vor dem Hintergrund der zunehmenden globalen Vernetzungen sowie Abhängigkeiten und deren synchroner Dynamik in der heutigen Zeit. „Der Aufwärtstrend der letzten Jahre nimmt für viele Märkte im asiatischen Raum ein Ende“, so Beyerle weiter. Rezessionsängste und die schlechte Lage an den Kapitalmärkten lassen die Mature Markets nicht außen vor, was auch im aktuellen Büromarktzyklus deutlich wird, denn die Mehrzahl der Standorte hat die Wachstumsphase hinter sich gelassen und befindet sich nun in der Abschwungsphase.
Nicht nur die volkswirtschaftlichen Zahlen, sondern auch die immobilienwirtschaftlichen Kennziffern, wie Miete und Rendite reflektieren die zunehmend angespannte Situation an den Märkten. Aktuell liegt die durchschnittliche Spitzenrendite der analysierten Standorte bei 5,25 %, wobei Tokio mit 3,50 % und Hongkong mit 6,60 % die Grenzen darstellen. Im Durchschnitt erwarten wir für die kommenden Monate stabile bzw. steigende Renditen im Büro- wie im Einzelhandelssegment. Auch bei den Mietpreisen erwarten wir im Durchschnitt infolge steigender Leerstände in der Summe eine Stagnation bzw. eine leichte Korrektur nach unten.
Bei der Betrachtung der Mietverläufe in Form einer korrelations-koeffizienten Matrix zeigt sich mittlerweile eine synchrone, d.h. gleichläufige Entwicklung der Märkte Asiens zueinander wie auch zu Europa, was sich mit der engen ökonomischen Verwandtschaft erklären lässt. Nur Frankfurt/M. als europäischer Vergleichsstandort sowie Osaka und Nagoya bilden in diesem Zusammenhang eine Ausnahme und zeigen eine nicht zusammenhängende bzw. deutlich gegenläufige Entwicklung. Die höchsten Spitzenmieten werden mit rund 110,00 Euro in Hongkong Central/ Admiralty und Tokio Otemachi/ Marunouchi erzielt.
Bei dem von DEGI Research durchgeführten Immobilienstandort-Scoring zur Einschätzung des Marktrisikos im Büroimmobiliensektor sind zur ganzheitlichen Betrachtung der jeweiligen Märkte sowohl büroimmobilienmarktspezifische als auch volkswirtschaftliche Indikatoren eingeflossen. Es zeigt sich, dass es sich bei den Gewinnern mit Singapur, gefolgt von Hongkong und Tokio, um die großen Wirtschafts- und Finanzzentren innerhalb Asiens handelt, die sich zum einen durch gereifte, politisch und wirtschaftlich robuste Volkswirtschaften und zum anderen durch etablierte Immobilienmärkte auszeichnen. Die Emerging Markets von Ho-Chi-Minh-Stadt bis Bangkok sowie Peking und Kuala Lumpur landen in diesem Scoring nicht unerwartet auf den hinteren Rängen.
Es bleibt festzuhalten, dass die Mature Markets Asien durch ihre etablierte Stellung innerhalb Asiens punkten können und aus Diversifikations-gesichtspunkten gerade für sicherheitsorientierte Investoren aus Europa anhaltend interessant bleiben. Zunehmende Chancen könnten sich gerade für eigenkapitalstarke Käufer, sog. Equity-Buyer, ergeben, da Investoren die in den letzten Jahren hochfinanzierte Immobilienkäufe realisierten, gezwungen sein werden einen Teil ihrer Immobilien zu verkaufen. Abzuwarten bleibt jedoch wie diese Märkte sich unter den gegebenen Markteinflüssen entwickeln werden. Die nicht unwesentliche Abhängigkeit von den Finanzmärkten und die Erholung der weltweiten Wirtschafts-systeme spielen dabei die entscheidende Rolle.
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