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Due Diligence bei Wohnungsportfoliobewertung

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

Im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8, setzt sich Norbert Grund, MRICS, Geschäftsführer von Kaiser Valuation Partners GmbH mit der Bewertung und Analyse von Wohnungsportfolios auseinander und stellt dieses Thema in den Kontext einer ganzheitlichen Due Diligence für die Art von Immobilientransaktionen. Er zeigt das Dilemma zwischen sorgfältiger Analysen und knappen Entscheidungsunterlagen auf, offeriert einen Überblick über mögliche Lösungsansätze und Methoden sowie ein anonymisiertes Praxisbeispiel als Anschauungsmaterial.

Nicht nur gesetzliche und unternehmens-/investoreninterne Formvorschriften machen ganzheitliche Prüfungen, Analysen und Bewertungen von Einzelimmobilien und Portfolios erforderlich, sondern vor allem auch der Bedarf der Parteien solide und auf fundierten Daten basierende Entscheidungen hinsichtlich Kauf, Verkauf und Optimierung von Immobilien und Immobilienportfolios zu treffen. Hierbei treffen vor allem bei komplexen und aus Sicht der Datenmengen sowie regionalen Verteilung schwer zu erfassenden Portfolios der Wunsch nach knappen, schnell zu erfassenden und prägnanten Daten mit der Erfordernis der Sorgfalt und Detailauswertung aufeinander, legt Grund dar.

„Sicherlich kann nicht jeder Entscheidungsträger eine vollständige Analyse durchführen oder gar selbst erheben“, schreibt Grund. „Man ist auf gute Vorarbeit und transparente Darstellung angewiesen. Diese muss jedoch so komplex und umfangreich sein, dass notwendige Formvorschriften erfüllt werden und sowohl Risiken, als auch Chancen eingeschätzt und abgewogen werden können.“ Zusätzlich müsse die Analyse der Immobilien und Portfolios durch eine fundierte Bewertung ggf. Grundlage für eine zu treffende Ankaufs oder Verkaufsentscheidung sein.

Portfolioverkäufe haben in den letzten Jahren eine starke Rolle im Rahmen von Immobilientransaktionen gespielt, argumentiert Grund. Insbesondere wohnwirtschaftliche Immobilien wurden sowohl als Immobilienportfolios als auch im Rahmen von Non-Performing-Loan-Transaktionen sowie im Performing-Loan-Bereich gehandelt. In jedem Fall haben und sind umfangreiche Beurteilungen erforderlich. Das Transaktionsvolumen insgesamt sowie im Portfoliobereich hat mit Beginn (bereits aber auch schon vor) der aktuellen Finanzkrise stark abgenommen. „Das muss nicht zwingend so bleiben. Der Transaktionsmarkt für Portfolios in kleineren und größeren Tranchen wird national und international weiterhin eine wichtige Funktion bei der Vermarktung von Immobilien haben,“ prophezeit Grund, „speziell im Bereich der Wohnungswirtschaft.“

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