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Ein Quäntchen Trost von Scope

Von Dr. Oliver Everling | 19.Februar 2009

Mit dem Titel der aktuellen Studie von Scope gelingt der Ratingagentur eine Anspielung auf die aktuelle Finanzkrise: Nach „Casino Royal“ kommt nun ein Quäntchen Trost. Offene Immobilienfonds, betont Dr. Clauda Vogl-Mühlhaus, waren aber zu keinem Zeitpunkt im Spielkasino. Noch nie seien so viele Ratinggespräche von der Agentur geführt worden wie in den letzten Monaten. Eine besondere Herausforderung waren die Aussetzungen von Anteilsrücknahmen.

Vogl-Mühlhaus weist darauf hin, dass die Ratingmethodik der Ratingagentur in Bezug auf die Berücksichtigung des Immobilienportfolios, der Finanzstruktur, der Liquidität im Sinne von Fungibilität der Anteilscheine und Einbeziehung der Managementqualität weiterentwickelt wurde. Diversifizierung nach Regionen, Mietern und Branchen, Vermietungsquoten und Leerstandsabbau, Mietvertragsstrukturen mit erhöhten Risiken, Anpassungsbedarf der Verkehrswerte, Klumpenrisiken nach Objektgrößen, Altersstrukturen , die uneinheitlich seien, Kreditquoten mit Anstiegen sowie Kreditlaufzeiten und Liquiditätsanlagen gehören zu den Risikofaktoren in unterschiedlichem Maße. Sonja Knorr, Mitautorin der Studie und Analystin der Ratingagentur verweist auf weitere Einzelheiten.

Bernhard Dames, Senior Executive Analyst der Scope Group, räumt ein, dass die Krise auch den deutschen Immobilienmarkt erreicht habe. Das Leerstandsniveau könnte weiter ansteigen und die die Mieten weiter zurückgehen. Klar sei bisher nur, dass das Transaktionsvolumen rückläufig war, da vielen Investoren die notwendigen Finanzierungen fehlten.

Historisch betrachtet war Großbritannien schon immer ein sehr volatiler Markt. Er sei geprägt durch den Finanzdienstleistungssektor, insbesondere durch die Investmentbanken. London sei daher ganz erheblich von den aktuellen Entwicklungen betroffen. Die Renditen lagen teilweise unter dem Niveau britischer Staatsanleihen, dies sei nun korrigiert worden. Inzwischen stünde London auf der Wunschliste wieder weit oben, denn nun seien 5,5 bis 6 Prozent wieder erreicht.

Paris weise gegenüber London eine diversifizierte Nutzungsstruktur aus. Paris sei von 4 % auf 5,5 % bei den Spitzenrenditen angestiegen, die Krise zeige insofern auch hier ihre Spuren. Käufer und Verkäufer hätten auch in den USA noch vielfach inkongruente Vorstellungen, so dass auch dort das Transaktionsvolumen eingebrochen sei. Allerdings sei hier zu betonen, dass es regionale Unterschiede zu beachten gilt.

Dames warnt ebenso davor, Asien mit Pauschalurteilen einzuschätzen. Auch hier müsse sorgfältig differenziert. Tokio, Hongkong, Singapur und Seoul stünden hier im Zentrum der Investitionsschwerpunkte der Fonds. Dames erwartet, dass diese Region am ehesten von dem wieder zu erwartenden Aufschwung profitieren wird. Die Immobilien seien jetzt wieder auf einem Niveau, dass „man kaufen könne“.

Steffen Kopplin gibt einen detaillierten Überblick über die Vermietungssituationen. Das Objektpotential und die Nachhaltigkeit steige. Hohe Leerstände erhöhen das Nachvermietungsrisiko, da der Mieter hier nicht den maximalen Preis zahlen würde. Kopplin nennt die Spitzenreiter bei den Kapitalanlagesellschaften (KAGen) wie auch bei den einzelnen Fonds (www.scope.de). Gerade in den schwachen Jahren würde zusätzlicher Druck auf die KAGen aufgebaut. Fonds mit lang laufenden Mietverträgen seien besser positioniert, um nachhaltige Mieterträge zu erwirtschaften. Eine Fülle von plausiblen Kriterien erlauben der Ratingagentur, ebenso schlüssige Ratings herzuleiten.

Holger Müller-Brandes, Senior Analyst der Scope Analysis GmbH, verdeutlicht, dass bei allen Ratings auch die Managementqualitäten berücksichtigt werden. Müller-Brandes zeichnet bei der Studie für die Analyse der Managementqualität verantwortlich. Müller-Brandes weist darauf hin, dass man kein Ranking erstellt habe, da unterschiedliche Kriterien gegeneinander abgewogen werden müssten. Es lasse sich aber klar eine Gruppe der fünf Spitzenreiter benennen (www.scope.de).

Themen: Fondsrating, Immobilienrating | Kommentare deaktiviert für Ein Quäntchen Trost von Scope

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