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Erfolgskriterien für Immobilienpakete

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

Der Wert eines Immobilienportfolios entspricht nicht nur der Summe der Einzelobjekte, die es bilden, heißt es im Beitrag von Pino Sergio, Vorstandsvorsitzender der WGF Westfälische Grundbesitz- und Finanzverwaltung AG, im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8. Der Wert eines Immobilienportfolios liegt gewöhnlich deutlich über der Summe der Einzelobjekte – und nicht nur, weil der Grundsatz „Der Erfolg liegt im Einkauf“ befolgt wurde (sei es nun durch die schon erwähnten Preisabschläge beim „En-gros-Einkauf“ oder durch den Erwerb von Immobilien, die im Rahmen von Zwangsversteigerungen oder Firmenauflösungen deutlich „unter Wert“ gehandelt werden).

Sergio schildert die „hard facts“; daneben sind ihm bei Immobilienbeständen nicht zuletzt auch „weiche Faktoren“ wie die Qualität des Portfolio- und Assetmanagements wichtig, da renditebestimmend. So zählen zu den Aufgaben eines Portfoliomanagers längst nicht nur die Substanzerhaltung bei den ihm anvertrauten Objekten oder das Verhandeln mit Glasereibetrieben, Schlossereien, Parkett- oder Teppichbodenherstellern über günstigere Einkaufspreise sowie Preisverhandlungen mit Gebäudereinigern und Gärtnereibetrieben.

Angesichts tendenziell steigender Rohstoffpreise, prognostiziert Sergio, wird ein geschickter Verwalter vor allem darauf achten, dass die „zweite Miete“ nicht aus dem Ruder läuft: d. h., er führt als Vertreter eines „Großabnehmers“ beispielsweise Preisverhandlungen mit Energieversorgern, was sich in günstigeren Nebenkosten auswirkt und die Mieter freut sowie dem Investor einen Wettbewerbsvorteil auf dem Vermietungsmarkt sichern dürfte.

Ebenfalls zu den Aufgaben der Portfoliomanager zählt die intensive Kontaktpflege mit den Mietern. Im Idealfall kennen sie deren Bedürfnisse – bei Büromietern beispielsweise Vergrößerungsbedarf – und können rechtzeitig reagieren: So wird ein vorausblickender Hausverwalter einem in Expansion befindlichen Unternehmen beizeiten ein größeres Büro im eigenen Bestand anbieten, das heißt, ehe es ein Maklerunternehmen mit der Suche nach einem neuen Standort beauftragt, anderswo mietet und auszieht.

„Drohenden Leerständen, die sich sofort auf die Rendite und den Wert des Objektes durchschlagen, kann man damit bereits im Vorfeld begegnen“, sagt Sergio. [Ä]hnliches gelte für die Verwaltung von Wohnungsbeständen: Dort hänge die Frage, ob ein Quartier deutlich aufgewertet oder vor dem „Kippen“ bewahrt werden könne, nicht zuletzt vom geschickten „Mietermanagement“ ab.

Zu den „soft facts“, die zum Erfolg von Immobilienportfolios beitragen, zählt last not least das Asset Management.

Die für die Gesamtperformance des Immobilienpakets verantwortlichen Manager haben die internationale wie regionale wirtschaftliche „Wetterlage“ im Blick und geben vor dem Hintergrund ökonomischer Prognosen die risikoadjustierte Zusammensetzung des Bestands vor. Ein wichtiges Stichwort ist für Sergio in diesem Zusammenhang etwa das Vermeiden von Klumpenrisiken durch geographische sowie sektorale Diversifikation des Bestands. „Den Assetmanagern obliegt darüber hinaus die Entscheidung, zu welchem Zeitpunkt welches Objekt hinzugekauft, ausgebaut oder besser verkauft werden sollte. Ferner kümmern sie sich um die auf der Finanzierungsebene angesiedelten Aspekte des Investments.“ Sie entscheiden beispielsweise, so Sergio, ob und gegebenenfalls mit welchem Fremdkapitalanteil finanziert wird oder ob zur Finanzierung nicht besser Alternativen wie etwa Mezzaninekapital genutzt werden sollten.

Ebenso prüfen sie im Fall von grenzüberschreitenden Investitionen, ob ein eventuell auftretendes Fremdwährungsrisiko durch das Hedgen von Wechselkursschwankungen gepuffert werden sollte oder nicht. Eventuelle rechtliche Besonderheiten (so etwa Mieter- und Denkmalschutzbestimmungen, Mietbindungen, Zweckentfremdungsverbote) und steuerliche Aspekte, die sich auf die Rendite auswirken könnten (Verlustvorträge, „exit tax“ u. v. a. m.), haben sie „im Griff“. „Es dürfte unmittelbar einleuchten,“ schreibt Sergio, „dass angesichts der zuletzt geschilderten, recht komplexen Aufgaben der Erfolg respektive die Rendite eines Portfolios vor allem von der Qualität seiner Manager abhängt, von ihrer Expertise, Erfahrung, Innovationskraft – und nicht zuletzt auch von ihren Kontakten: Gerade beim An- und Verkauf von Immobilien kann sich ein gut funktionierendes Netzwerk von Kooperationspartnern – etwa privaten und institutionellen Investoren, Banken, Insolvenzverwaltern, Pensionskassen, Versicherungen und Maklern – als außerordentlich nützlich erweisen.“ Bei der Strukturierung eines Immobilienpakets spiele die Personalfrage daher eine entscheidende Rolle – und für den Investor empfiehle es sich, rät Sergio, vor Bestellung eines Managers seinen „track record“ genau zu prüfen.

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