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Immobilienportfolien versus -unternehmen

Von Dr. Oliver Everling | 12.Januar 2009

Die Kapitalanforderungen nach Basel I waren unabhängig von der Bonität des Kreditnehmers; aufgrund dieser in die Kritik geratenen Gleichbehandlung von Kreditnehmern mit erheblichen Risikounterschieden wurde durch Basel II eine risikoorientierte Bemessung der Eigenkapitalanforderungen im Bankensektor umgesetzt. Hierdurch sollte es zu einer risikoorientierten Margenspreizung im Kreditgeschäft kommen; d.h. günstigere Kreditkonditionen für Kunden mit ausgezeichneter Bonität und gleich bleibende bzw. unvorteilhaftere Konditionen für Kunden mit durchschnittlicher bzw. minderer Bonität. Es wurde erwartet, dass Basel II gerade die kapitalintensive, risikoreiche und traditionell mit wenig Eigenkapital ausgestattete Bau- und Immobilienbranche vor Finanzierungsprobleme stellen könnte, leitet Dr. Frank Blumberg seinen Beitrag “ Rating von Immobilienportfolien vs. Rating von Immobilienunternehmen“ ein zum Buch „Rating von Immobilienportfolios“ im Immobilien Manager Verlag (www.immobilienmanager.de). Dr. Frank Blumberg ist Geschäftsführer der LBBW Immobilien GmbH in Stuttgart.

Während das Regelwerk für Immobilienkredite an private Kreditnehmer (Finanzierung von privaten Wohnbauten) zahlreiche Erleichterungen hinsichtlich der bankaufsichtsrechtlichen Eigenkapitalanforderungen brachte, wurden andere Immobilienkredite (z.B. für Erschließungs- und Bebauungsmaßnahmen) zum Teil mit hohen Risikoaufschlägen belegt, berichtet Blumberg. Basel II eröffnete den Banken jedoch die Möglichkeit, die vorgegebenen Risikoaufschläge für gewerbliche Immobilienfinanzierungen nicht in Anwendung zu bringen und das mit der Immobilienfinanzierung verbundene Risiko selbst zu bestimmen. Voraussetzung sei, so Blumberg, ein Immobilienratingmodell, welches den Qualitätsanforderungen von Basel II entspricht und von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht akzeptiert wird.

„Diese Entwicklungen hinsichtlich der Fremdfinanzierung machten nicht nur in der Bankenwelt, sondern auch bei den Unternehmen der Immobilienbranche Veränderungen erforderlich. Denn die Verfahren im Bereich des Bonitätsrating, wie sie zur Überprüfung der Kreditwürdigkeit von Schuldnern eingesetzt werden, sind nicht direkt“, warnt Blumberg, „auf den Bereich der Immobilienfinanzierung oder die Immobilie selbst anwendbar.“

Noch immer sei die Frage, welche Auswirkungen Immobilienrating auf die Immobilienbranche haben, stark auf die Bankensicht fokussiert. In den Immobilienunternehmen herrsche oft noch, so die Erfahrung von Blumberg, eine abwartende, beobachtende, vielfach auch noch unaufgeklärte Haltung darüber, was Immobilienrating eigentlich ausmachen, wie sie aufgebaut sind, welche Aussagen sie machen. „Und dies, obwohl seit Oktober 2003 der europäische Dachverband der nationalen Immobilienbewertungsorganisationen, The European Group of Valuers Associations (TEGoVA), seine Broschüre „Markt- und Objektrating“ veröffentlichte.“

Mit diesem Ansatz sollen Chancen und Risiken von Einzelimmobilien und Immobilienportfolien differenzierter untersucht und verglichen werden können. Die seitdem verstärkt begonnene Durchsetzung von Standards für ein Property- und Market-Rating zeigt, so Blumberg, dass das Thema Immobilienrating weiter an Bedeutung gewinnt. Ein Grund dafür ist nicht zuletzt die zunehmende Internationalisierung von Investoren, die in Objekte außerhalb der eigenen Landesgrenzen investieren. Im internationalen Kontext sind jedoch Immobilien und Immobilien-Portfolios hinsichtlich des Risikos noch schwerer vergleichbar.

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