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Immobilienportfolio ist ratingentscheidend

Von Dr. Oliver Everling | 12.Januar 2009

Immobilienportfolien sind die entscheidende Betrachtungsebene, so das Fazit von Dr. Frank Blumberg in seinem Beitrag “ Rating von Immobilienportfolien vs. Rating von Immobilienunternehmen“ zum Buch „Rating von Immobilienportfolios“ im Immobilien Manager Verlag (www.immobilienmanager.de). Dr. Frank Blumberg ist Geschäftsführer der LBBW Immobilien GmbH in Stuttgart.

Ratingverfahren sind geeignet, Chancen und Risiken von Immobilienprojekten zu untersuchen sowie die Prinzipien einer nachhaltigen Entwicklung nachzuweisen und zu kommunizieren, urteilt Blumberg. Immobilienportfolien stellen dabei die wesentliche und entscheidende Betrachtungsebene des Rating für Immobilienunternehmen und Investoren in Immobilien dar. Der Blick auf die einzelne Immobilie aus der Froschperspektive allein, aber auch der singuläre Blick aus der Vogelperspektive der Bilanzanalyse sind aus dem jeweiligen Blickwinkel des externen Betrachters und des Verwendungszwecks nachvollziehbar, aber nicht ausreichend, stellt Blumberg klar.

„Das Rating von Immobilienportfolien darf dabei ausdrücklich nicht nur die Summe der bewerteten bzw. gerateten Immobilienobjekte abbilden, sondern muss das Management der Objekte, die Entwicklung über die Zeit und die dabei verfolgten Strategien berücksichtigen“, so Blumberg. Ebenso kann beim Rating von Immobilienunternehmen nicht bereits auf einer relativ hoch aggregierten Ebene (im Extremfall rein bilanzorientiertes Rating) Schluss gemacht werden und damit die wesentliche Ebene der Umsetzung von Unternehmens-, Investitions- und Portfolioentscheidungen auf Ebene der Immobilienobjekte ausgeblendet werden.

Insbesondere für Immobilienunternehmen und institutionelle Immobilieninvestoren sieht Blumberg Handlungsbedarf bei der systematischen Darstellung aller die Rendite beeinflussenden Faktoren auf der Ebene des einzelnen Investitionsobjekts zum Zwecke der Transparenz und zur Nachverfolgung von Investitionsentscheidungen. „Ein Entscheidungsunterstützungssystem für Immobilieninvestitionen sollte neben der Rendite immer auch das Risiko als zweite Zielgröße enthalten. Dieses System muss weitergehende Anwendungen der Risikoanalyse unterstützen und soll im Sinne eines Investitionscontrollingsystems auch nach erfolgter Investition zur Nachverfolgung von Rendite- und Risikoentwicklungen eingesetzt werden“, schreibt Blumberg. Die Aggregation der Einzelobjektinformationen auf der Ebene von Teilbeständen und des Gesamtbestands erfolge in einem Portfoliomanagementsystem, das gleichzeitig wesentlicher Bestandteil des Führungsinformationssystems sei.

Auf Seiten der Immobilienfinanzierer seien die Standards kritisch zu hinterfragen, kontinuierlich weiterzuentwickeln (d.h. an veränderte Nutzeranforderungen anzupassen) sowie der gewünschte Detaillierungsgrad festzulegen und zu konkretisieren, fordert Blumberg. Durch Anwendung eines Performance-Ansatzes lassen sich künftige Nutzeranforderungen zielgenauer mit den Eigenschaften der Immobilie abgleichen und dadurch die mittelfristige Verkäuflichkeit besser prognostizieren. Blumberg: „Weiterhin lässt sich über Datenhistorie von Immobilienkreditengagements die Analyse von Abhängigkeiten zwischen Immobilieneigenschaften und Kreditausfällen bzw. Verwertungserlösen verfeinern.“

Die auf Bankenseite eingesetzten Verfahren für das Immobilienrating sollten gegenüber Immobilienkunden aktiv kommuniziert werden, ermuntert Blumberg. Damit würden Kreditnehmer in die Lage versetzt, sich auf den Informationsbedarf der Kreditgeber vorzubereiten, und sie würden zusätzlich für Immobilienrisiken und mögliche Risikominderungsstrategien sensibilisiert.

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