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Immobilienrating als SWOT-Analyse zur Baufinanzierung

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

Die Hauptrolle spielt „König Kunde“, schreibt Dr. Markus Staiber von der Allianz Lebensversicherungs-AG im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8: Er will einen Kreditservice, der sehr viel schneller und günstiger als bisher agiert. Herausforderungen für die Kreditwirtschaft kommen aber auch aus anderen Bereichen.

Die hohe Anzahl konkurrierender Kreditinstitute, Einnahmeverluste durch Kundenwechsel zu den Direktbanken, hohe Produktionskosten und ausländische Mitbewerber verringern, auch international gesehen, die Erträge, stellt Staiber fest. Die genannten Schwächen der Kreditwirtschaft drücken die Aktienkurse und erhöhen die Gefahr einer Übernahme deutscher Institute durch ausländische Finanzkonzerne. Dass dies keinesfalls nur „graue Theorie“ ist, zeigt die Übernahme der deutschen Hypo-Vereinsbank durch die italienische Bank UniCredit. Um am Markt bestehen zu können und wieder an Boden zu gewinnen, müssen die Baufinanzierer die eigenen Kreditprozesse und das Risikomanagement (Risikokosten sind ein erheblicher Faktor bei der Preisbestimmung) optimieren.

Die Integration einer statistisch und EDV-seitig verwertbaren systematischen Stärken-Schwächen-Analyse in den Immobilienbewertungs- und -finanzierungsprozess ermöglicht die einheitliche, verdichtete Darstellung und Analyse des Risikoprofils sowohl auf Einzel- als auch auf Immobilienportfolioebene. Diese Möglichkeit hilft mit geringem Mehraufwand zu raschen Kreditentscheidungen zu gelangen, urteilt Staiber, wobei nun bereits im Kreditportfolio bestehende Immobilienrisiken mit berücksichtigt werden können. Die detaillierte Risikoeinschätzung der zur Finanzierung anstehenden Immobilie hilft des Weiteren bei der Festlegung der Risikoprämie und bei der Berechnung des bereitzuhaltenden Eigenkapitals nach Basel-II.

Der Chance einer Weiterentwicklung des Immobilienratings mit einer Ausweitung auf speziellere Immobilientypen und einer (teil-) automatisierten Wiederbewertung steht das Risiko einer unrichtigen Erfassung und Gewichtung der Immobilieneigenschaften gegenüber, warnt Staiber. Daher sollte auch dieses neue Instrumentarium regelmäßig überprüft und sachverständig angewendet werden.

„Die Vorteile der Integration einer systematischen Stärken-Schwächen-Analyse sind hoch“, so Staiber, „und deshalb wird dieses Instrumentarium in naher Zukunft ein nicht wegzudenkender Teil vieler kreditwirtschaftlicher Immobilienbewertungen sein.“

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