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Inflation wird bei Industrieimmobilien schlagend, Marktstimmung schlechter

Von Dr. Oliver Everling | 25.Juli 2023

Der IWIP-Index, der Industrie- und Logistikimmobilienindex vom IW Köln und IndustrialPort, zeigt eine weiterhin positive Entwicklung der Mieten von Lager-, Logistik- und Produktionsimmobilien in Deutschland für 2023 um 2,6%. Dies belegt die erste, von IndustrialPort durchgeführte, unterjährige Prognose des IWIP.

Besonders bemerkenswert ist die starke Entwicklung im Bereich der Logistik (+ 7,2%), während sich die Produktionsimmobilienmieten mit – prognostiziert – plus 1,8% am schwächsten entwickeln wird. Diese Entwicklung verdeutlicht die anhaltende Volatilität der Mietentwicklung bei Produktionsflächen. Hier lassen sich – sozusagen – schon die ersten Auswirkungen der von Presse, Politik und Interessenverbänden immer wieder genannten Auswirkungen der Deindustrialisierung erkennen. Unter Beachtung des, seitens des ifo-Institutes für das Jahr 2023 prognostizierten Anstieges des Verbraucherpreisindexes in Höhe von 5,8%, ergibt sich eine positive Mietsteigerung somit nur noch für das Segment der Logistikimmobilien.

Die Ergebnisse des halbjährlichen IndustrialObservers bestätigen diesen Trend (Link). Die Umfrage wurde von 67% Bewertern, 24% Eigentümern, 6% Maklern und 3% Assetmanagern von Industrieimmobilien beantwortet. Dabei gehen 42% der Teilnehmer von weiter steigenden Mieten aus, während 49% der Meinung sind, dass die Mieten stagnieren, und nur 9% einen Rückgang erwarten. Allerdings hat sich dieser Wert im Vergleich zum vierten Quartal 2022 verschlechtert (Rückgang: 5%, Anstieg: 63%, Stagnation: 32%). Zu beachten ist bei diesen und den folgenden Zahlen, dass sich die Aussagen auf den Gesamtmarkt und nicht die Top-Standorte beziehen.

Trotz des immer noch vorhandenen Trends zur Halle trübt sich die Markstimmung zusehends ein. Im Vergleich zu Q4 2022 (16% gut, 74% befriedigend, 10% schlecht) sehen heute – nur 6 Monate später – die Teilnehmer die Situation am Hallenmarkt deutlich differenzierter (18% gut, 58% befriedigend, 24% schlecht). Damit geht die Meinung der Immobilienprofis einher mit dem Kippen der Stimmung bei den Logistikern, wie etwa der ifo-Geschäftsklimaindex für diesen Sektor – aber auch für den am Beginn jeder Wertschöpfungskette stehenden Chemiesektor zeigt.

Hintergründe hierfür dürften vor allem die zweistelligen Umsatzeinbußen im Online-Handel sein – der nun das zweite Jahr in Folge erhebliche Umsatzeinbußen erleidet, das Auftragsminus der deutschen Industrie, Produktionsverlagerungen ins Ausland, Verkleinerungen der Sortimentsbreite in der Lebensmittelindustrie, Kaufzurückhaltung aufgrund inflationsbedingter Reallohnverluste, aber auch die zunehmende Deindustrialisierung, wie sie sich etwa in den Rekord-Kapitalabflüssen aus Deutschland abzeichnet. Dies alles spiegelt sich im geringeren Cargo-Aufkommen am Frankfurter Flughafen, dem immerhin umschlagstärksten europäischen Hub, oder etwa dem geringeren Containerumschlag im Antwerpener Hafen – dem zweitgrößten Hafen Europas wieder. Im Hamburger Hafen, dem drittgrößten Hafen Europas, ist aus dem gleichen Grund sogar rückwirkend zum 1. Mai Kurzarbeit angemeldet worden. Dennoch ist rund die Hälfte der Marktteilnehmer (52%) der Meinung, dass Incentives für Mietflächen nicht verstärkt gewährt werden, was auf eine weiterhin hohe Nachfrage hinweist.

Des Weiteren erwartet die überwiegende Mehrheit der Marktteilnehmer (58%) einen Anstieg des Leerstands. Dies deckt sich auch mit der aktuellen Entwicklung der Untermietflächen, die bereits zur Jahresmitte die Anzahl des gesamten Vorjahres erreicht haben, wie eine Sonderauswertung von IndustrialPort ergab. Auch hier dürfte wohl die die oben genannte Entwicklung mit ursächlich sein – ebenso wie die aufgrund der hohen und hartnäckigen Inflation bedingten Umsatzrückgänge im Einzelhandel.

Das in der Presse von Seiten der Makler genannte geringere Vermietungsvolumen spiegelt sich auch im Stopp der Expansionstätigkeiten vieler Logistiker wider. Somit korreliert der ifo-Index mit dieser Reaktion. Aus Sicht der Maklerhäuser ziehen die Nutzer wegen erwartbar höherer Mieten nicht um. Gleichzeitig belegt eine aktuelle Sparkassenstudie die zunehmenden wirtschaftlichen Schwierigkeiten von rund 60% der Bevölkerung, was eine direkte Auswirkung auf die Binnennachfrage hat. Bedenkt man nun, dass die Auftraggeber der Logistiker in nicht geringem Umfang Deutschland verlassen – Stichwort Deindustrialisierung – oder mit wirtschaftlichen Schwierigkeiten kämpfen (und auch zukünftig kämpfen werden – Stichwort Mauerhöhung), so stellt sich die Frage, ob die Logistiker, die oftmals kontraktgetrieben anmieten, nicht aufgrund der wirtschaftlichen Schwierigkeiten ihrer Auftraggeber untervermieten bzw. nicht neu anmieten. Die Antwort hierauf beantwortet auch gleichzeitig die Frage, wann sich die Situation grundlegend ändern wird – genau wie die Frage, ob eine heute vollvermietete Halle auch morgen noch unbedingt dauerhaft vollvermietet sein wird.

Steigende Leerstände, aber auch unsichere wirtschaftliche Aussichten, sind immer ein Grund, weshalb Banken Projektentwicklungen restriktiver begleiten. Dies zeigt auch, dass obwohl die Leerstandsraten laut Maklerangaben sehr gering sind und kaum spekulative Projektentwicklungen angestoßen werden. Werden aber weniger spekulative Neubauten errichtet, steigt die Miete. Die Aussage, dass „gute Logistikimmobilien am richtigen Ort alle vollvermietet“ sind, beinhaltet eben, dass mäßige Logistikimmobilien an mäßigen Standorten eben nicht vollvermietet sind. Aber auch, dass an mäßigen Standorten Hallen stehen – eben, weil an geeigneteren Standorten keine Grundstücke mehr verfügbar waren zu Preisen, die aus wirtschaftlicher Sicht für den Nutzer einen Sinn ergaben. Sollte sich diese Situation noch verschärfen, so wandert der Nutzer ins Ausland ab. Die momentan noch im Bau befindlichen Projektentwicklungen beruhen auf einer besseren wirtschaftlichen Aussicht der zukünftigen Mieter – auch hier korreliert der ifo-Index mit dem Projektvolumen.

Bezüglich der Entwicklung der Renditen sieht die Mehrheit der Teilnehmer ein Ende des Steigens noch nicht gekommen. So gehen aktuell 42% von weiter steigenden Renditen aus gegenüber 26% vor noch 6 Monaten. Fallende Renditen erwarten nun 36% der Befragten, vor 6 Monaten waren dies noch 21%. Der Anteil derer, die stagnierende Renditen erwartet, sank von vormals 53% auf nun 21%. Hier zeigt sich also noch große Unsicherheit im Markt, die wohl auch in der Unsicherheit der Erwartung der Entwicklung der Anleihezinsen, aber auch der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung oder ESG-Risiken zu sehen ist.

Besonders interessant ist, dass die Mehrheit der Marktteilnehmer davon ausgeht, dass langjährige Zeitreihen an Bedeutung gewinnen werden. Diese sind bereits seit ca. einem Jahr in der Beleihungswertermittlung verpflichtend anzusetzen. Eine zunehmende Bedeutung von Zeitreihen deutet auf eine gewisse Unsicherheit im Markt hin.

„Angesichts dieser Entwicklungen wird eins deutlich: Unruhig ist jetzt Dauerzustand!“ So das Fazit von Peter Salostowitz. Eine Transformation ist dringend erforderlich, und der Ruf nach mehr Daten wird deshalb zunehmend lauter. Langfristige und detaillierte Daten sind gewünscht. Die aktuellen Herausforderungen in Organisationen, wie disruptive Technologien und Geschäftsmodelle, Komplexität, operativer Ergebnisdruck und Transformationszwang, erfordern ein Umdenken. Das bisherige „Weiter so“ funktioniert nicht mehr. Der Trend zum Datenaustausch, wie zum Beispiel im hauseigenen Benchmark-Tool von IndustrialPort, nimmt zu und wird sich in Zukunft weiter verstärken. Dabei werden positive und langjährige Erfahrung mit solchen Tools aus anderen Abteilungen im Hause – etwa dem Nutzen von Vergütungsdatenbanken durch die Personalabteilungen – der Entwicklung im Immobilienbereich dienlich sein.

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