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IVG Comeback 2009 ungewiss

Von Karl-Heinz Goedeckemeyer | 10.März 2009

Die IVG ist im vergangenen Jahr erwartungsgemäß tief in die roten Zahlen gerutscht. Nach vorläufigen, untestierten Zahlen für das Jahr 2008 musste das Bonner Immobilienunternehmen allein im vierten Quartal wegen der sich verschärfenden Krise Wertkorrekturen von 944,4 Mio. Euro vornehmen, wovon 671,2 Mio. Euro auf nicht zahlungswirksame, negative Marktwertänderungen des Investmentportfolios zurückzuführen sind. Laut der IVG würden diese Werte auf der Bewertung der einzelnen Immobilien durch unabhängige Gutachter beruhen. Zudem wirkten sich nicht zahlungswirksame Belastungen aus marktbedingten Bewertungsänderungen der Development-Pipeline von -215,1 Mio. Euro negativ auf das Ergebnis aus. Ebenfalls im Minus lag das Finanzergebnis mit -398,5 Mio. Euro, der Vorjahreswert belief sich auf -115,8 Mio. Euro. Dies wird auf das deutlich erhöhte Finanzierungsvolumen und negative Wertänderungen von -123,8 Mio. Euro zurückgeführt. Unterm Strich verbleibt ein deutliches Minus von 451,7 Mio. Euro, nach einem Plus von 301 Mio. Euro im Jahr zuvor. Der höher als erwartete Verlust lässt den Schluss zu, dass die Bonner offenbar die Krise genutzt haben, um ihre von Abwertungen bedrohten Portfolios frühzeitig zu bereinigen.

Das unbefriedigende Ergebnis kann auch nicht mehr durch erhöhte Nettomieten im Geschäftsbereich IVG Investment, die sich von 216,4 Mio. Euro auf 321,0 Mio. Euro erhöht haben und durch gestiegene Assets im Segment IVG Funds, gerettet werden. Positiv ist immerhin anzumerken, dass die IVG Funds mit 257 Mio. Euro platziertem Eigenkapital auch 2008 an der Spitze bei den geschlossenen Immobilienfonds (Quelle: Feri-Gesamtmarktstudie) blieb. Auch die Tatsache, dass der Development-Tochter Immobilien im wert von 425 Mio. Euro verkaufen konnte, darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass bei den Projektentwicklungen mit weiteren Wertberichtigungsbedarf im laufenden Jahr zu rechnen ist. Zwar ist positiv anzumerken, dass die IVG keine spekulativen Neubauprojekte mehr beginnen wolle. Klare Aussagen zum Stand des Frankfurter Airrail-Centers unterließ das Management, bei der Bilanzpress- & Analystenkonferenz Ende März jedoch wird IVG-Chef Niesslein Stellung beziehen müssen, wie es mit der Finanzierung dieses Objekts weitergeht.

Laut Niesslein spiegeln die hohen negativen Marktwertänderungen die insgesamt schwache Entwicklung der Immobilienmärkte wider. Abzuwarten bleibt, ob es dem neuen Management gelingt, sich den Herausforderungen der widrigen Marktbedingungen anzupassen. Des Weiteren wird vieles davon abhängen, ob die für 2009 anstehende Finanzierungsrunde  gelingt, zumal innerhalb der nächsten 12 Monate Bankkredite in Höhe von rund einer Milliarde Euro auslaufen. Zwar beteuert Niesslein, dass die IVG frühzeitig mit den finanzierenden Banken Gespräche aufgenommen habe, um unter anderem die im Jahr 2009 auslaufenden Linien in Höhe von rund 900 Mio. Euro zu prolongieren. Der gesunkene Leitzins spielt dem Management sicherlich in die Hände, da die IVG traditionell für ein Drittel ihres Kreditbedarfs variable Zinsen vereinbart. Dafür werden die Banken wegen der Prolongationen aber höhere Margen für die Kredite verlangen, so dass sich die Finanzierungskosten nur unwesentlich ermäßigen werden. Unklar ist ferner, ob die vom Management anvisierten Immobilienverkäufe durchgeführt werden können, denn der Schuldenberg der IVG von rund 5,5 Mrd. Euro wird sich aufgrund der bisher getätigten Verkäufe nicht wesentlich verringern. Letztlich hängt vieles davon ab, inwieweit die Hauptaktionäre den weiteren Weg der IVG mittragen werden. Denn wenn das Comeback in diesem Jahr nicht gelingt, kommen harte Zeiten auf das Unternehmen zu. Investoren werden auf einen deutlichen Kostenabbau und in letzter Konsequenz auf eine Zerschlagung drängen.

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