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Niederlande mit steigenden Mieten und Preisen

Von Dr. Oliver Everling | 4.Mai 2015

Eine aktuelle Immobilienmarktprognose der FERI EuroRating Services AG fällt für die Entwicklung niederländischer Haus- und Wohnungspreise sowie der Wohnungsmieten der nächsten Jahre äußerst positiv aus. Die Fünf-Jahres-Prognose (2015-2019) geht für den dortigen Wohnungsmarkt insgesamt davon aus, dass die Wohnungsmieten mit einer Jahresrate von 2,2 Prozent und die Preise für Eigentumswohnungen um 2,4 Prozent im Jahr wachsen. Bei einer im Prognosezeitraum stabilen, möglicherweise sogar leicht sinkenden Mietrendite von derzeit knapp fünf Prozent ergibt dies eine Gesamtertragsperspektive von sieben bis acht Prozent pro Jahr für die nächsten fünf Jahre. Da die Mietrenditen im Zuge einer Preis-Korrektur zwischen 2008 und 2012 angestiegen und im Vergleich zu Deutschland immer noch relativ hoch sind, ist auch unter Timing-Gesichtspunkten der Investmentmarkt in den Niederlanden attraktiv.

Insgesamt hat sich im ersten Quartal 2015 das FERI-Prognoserating des niederländischen Immobilienmarkts von C auf B verbessert. Regional verläuft die Entwicklung der Immobilienmärkte allerdings sehr unterschiedlich. Die Boom-Region Nummer eins bleibt auch künftig, bedingt durch die anhaltenden Urbanisierungstrends, die Region Randstad mit den Städten Amsterdam, Utrecht, Den Haag und Rotterdam. Die Städte mit der größten Dynamik bezogen auf die demografische Entwicklung sind Amsterdam mit dem FERI-Rating A (Vorjahr: B), gefolgt von Utrecht und Den Haag mit den FERI-Ratings B+ (Vorjahr: C). Rotterdam fällt demografisch etwas zurück, übertrifft aber auch mit dem FERI-Rating B (Vorjahr: C) noch deutlich den Landesdurchschnitt.

„Das Interesse internationaler und vor allem deutscher Investoren an Engagements im niederländischen Wohnimmobilienmarkt ist bereits stark gestiegen“, erklärt Manfred Binsfeld, Leiter Immobilienmarktresearch der FERI EuroRating Services AG. „Der niederländische Häusermarkt schafft die Trendwende. Zum ersten Mal seit 2008 sind im letzten Jahr die Preise für Wohneigentum wieder gestiegen. In den Jahren 2013 und 2014 fand auch ein außergewöhnlich starker Anstieg der Mieten statt“, so Binsfeld.

Der Grund: Die Politik strebe eine Reform des stark regulierten Vermietungsmarktes und eine Wiederbelebung des kleinen freien Vermietungsmarktes an. Das Wohnungsangebot und die Funktionsfähigkeit des niederländischen Wohnungsmarktes sollten sich dadurch deutlich verbessern. „Rund 90 Prozent aller vermieteten Wohnungen in Holland sind staatlich reguliert. Die jetzigen Reformen sollen Fehlbelegungen beseitigen, also Haushalte mit inzwischen zu hohem Einkommen motivieren, in den freien Mietwohnungsmarkt zu wechseln. Zu diesem Zweck wurde unter anderem die Mietpreisbindung im sozialen Wohnungsbau an die Knappheitsverhältnisse und die Einkommensverteilung angepasst. Gestaffelt nach Einkommensgruppen sind jetzt großzügige Mietpreiserhöhungen über der Inflationsrate erlaubt“, so Binsfeld. Die Verabschiedung dieses ambitionierten Maßnahmenpaketes zur Reform des niederländischen Wohnungsmarktes habe die Entscheidungssicherheit der Marktakteure erhöht.

Einen weiteren Grund für die positiven Aussichten auf dem niederländischen Wohnungsmarkt sieht Binsfeld darin, dass die Konjunktur seit letztem Jahr wieder anzieht. Nach einer längeren rezessiven Phase drehte sie 2014 wieder mit 0,8 Prozent ins Plus. Am Arbeitsmarkt finde die Wende erst in diesem Jahr statt. Zum ersten Mal seit 2008 wachse 2015 die Beschäftigung. Auch beim Konsumklima sei die Trendwende erkennbar. „Diese konjunkturelle Wende bildet das zweite Standbein des vor allem in der Region Randstad zu beobachtenden Booms auf dem holländischen Wohnimmobilienmarkt“, resümiert Binsfeld.

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