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Plädoyer für Immobilienportfoliorating
Von Dr. Oliver Everling | 22.Februar 2009
Im Vergleich zu Investitionsentscheidungen in anderen Anlageklassen gelten für den Immobilienbereich eine Reihe vonKritikpunkten, schreibt Dr. Frank Blumberg, Geschäftsführer der LBBW Immobilien GmbH aus Stuttgart (http://www.lbbw-immobilien.de/) in seinem Beitrag für das Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8.
„Der Grad an professionalisierter Entscheidungsunterstützung ist relativ gering, “ berichtet Blumberg aus der Praxis, „und die Rendite-Risiko-Relationen werden von den Immobilienentscheidern unstrukturiert erfaßt, Portfoliomanagement-Überlegungen werden nicht analytisch, sondern lediglich anhand einer Streuung im Bestand über individuelle Diversifikationskriterien umgesetzt.“
Als Risiko wird dabei ganz allgemein die Abweichung betriebswirtschaftlicher Werte von der Erwartung des Entscheidungsträgers verstanden. Das Risiko beinhaltet damit nicht nur eine Verlustmöglichkeit, gegenüber der sich der Investor absichern muss, sondern immer auch die Chance, einen höheren als den erwarteten Ertrag zu erzielen. Risiko entsteht aus der Unsicherheit über die Entwicklung der renditebeeinflussenden Faktoren. Risikominimierung und Renditemaximierung sind konkurrierende Zielsetzungen, legt Blumberg dar, zwischen denen der Investor zu wählen hat. Das optimale Verhältnis von Rendite und Risiko ist von seiner individuellen Risikoeinstellung abhängig.
Ratingverfahren sind geeignet, so Blumberg, Chancen und Risiken von Immobilienprojekten zu untersuchen sowie die Prinzipien einer nachhaltigen Entwicklung nachzuweisen und zu kommunizieren. Immobilienportfolien stellen dabei die wesentliche und entscheidende Betrachtungsebene des Rating für Immobilienunternehmen und Investoren in Immobilien dar, arbeitet Blumberg in seinem Beitrag heraus. „Der Blick auf die einzelne Immobilie aus der Froschperspektive allein, aber auch der singuläre Blick aus der Vogelperspektive der Bilanzanalyse sind aus dem jeweiligen Blickwinkel des externen Betrachters und des Verwendungszwecks nachvollziehbar,“ sagt Blumberg, „aber nicht ausreichend.“
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