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Zweifel an den Qualitäten des G-REIT

Von Dr. Oliver Everling | 11.Februar 2008

Wer vom „Finanzplatz Deutschland“ sprechen will, darf keinen Standortnachteil gegenüber Staaten mit REIT–Strukturen zulassen, sagt Dr. Alan Cadmus, Vorstand der POLIS Immobilien AG auf der DVFA-Immobilien Konferenz 2008 in Frankfurt am Main. REIT-Strukturen sind international anerkannt und gebräuchlich. Beim REIT gehe es um die doppelte Gleichbehandlung der Investitionsformen, international mit Ländern, die den REIT-Status kennen, und national mit den Investitionsformen Direktanlage, Geschlossener und Offener Fonds. Beim REIT können alle nationalen und ausländischen Investoren gleichermaßen ohne Rücksicht auf steuerliche Auswirkungen investieren („Endgültige Abkehr vom Steuerwahn der Immobilienbranche“).

Mit dem REIT kann man kaum Steuern sparen (Ausnahme: Abgeltungssteuer bei Privataktionären). Der REIT kann als reiner Bestandshalter nur wenig Dividende zahlen. Die Dividenden richten sich nach dem HGB-Abschluss nach Gebäudeabschreibung. Der REIT ist kein börsennotierter Opportunity-Fund, d. h. kein Grundstückshändler, Entwickler, er nutzt auch keine hohe Fremdfinanzierung, sagt Cadmus.

Relevante Kernpunkte des REIT-Gesetzes sind für Cadmus die Beschränkung der Beteiligung auf unter 10 %, mindestens 25 % Streubesitz bei Börseneinführung und 15 % danach, Börsennotierung zwingend vorgeschrieben, Gewinnermittlung nach HGB und lineare abziehbare AfA. Der IFRS-Abschluss muss veröffentlicht werden, es gibt keine Wohnimmobilien in REITs. Die REIT-AG ist von der KSt und GewSt befreit, muss 90 % des Gewinns ausschütten, der voll der individuellen Besteuerung unterliegt (Est, KSt und GewSt). Mit dem Erwerb des REIT-Status entfällt das Halbeinkünfteverfahren rückwirkend zum 1. Januar (damit auch die Anwendung des § 8b KStG). Zu beachten ist auch der Exit-Tax- Vorteil, d.h. die subventionierte Versteuerung der stillen Reserven (50 %) im Grundbesitz (durch das Unternehmen bei Umwandlung in einen REIT – „Entry Charge“ – und durch andere Unternehm bei Veränderung an einen REIT – Absenkung der Immobilienquote bei deutschen Unternehmen kommen diese Regelungen zum tragen).

Es gibt keine Sicherheit, dass der REIT-Status erhalten bleibt. Bei Verlust des REIT-Status droht, dass die „Entry-Charge“ vergebens aufgewendet und die Kosten der Börsennotierung und sonstige REIT-Kosten vergeblich aufgewendet wurden. Es drohe die steuerliche „Rückabwicklung“, die Nachversteuerung bei Inanspruchnahme der Exit-Tax. Der Börsenkurs verfällt wegen Ausstiegs der REIT-Investoren. Daraus resultiert das Druckpotential von Dritten (Einflussnahme auf Gesellschaft und Management, Übernahmeabsicht etc.). Cadmus befürchtet, dass die Regelungen ausgenutzt werden, um den REIT-Status absichtlich zu zerstören und die Gesellschaft billig zu übernehmen.

Cadmus fügt die steuerlichen Defizite hinzu. Bestehende Unternehmen können die REIT-Anforderungen nur schwer erreichen. REIT AGs können weder andere REITs übernehmen noch selbst übernommen werden, ohne den REIT-Status zu verlieren (Funktion des Kapitalmarktes eingeschränkt), Es ist keine Private REIT möglich und Wohnimmobilien sind ausgeschlossen. Wie soll ein REIT jemals von der Börse herunterkommen? „Er muss zu Ende gefahren werden, bis das Licht ausgeht“, urteilt Cadmus. Ein REIT müsse gegebenenfalls den anderen übernehmen.

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